나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54993 [1] 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 “능동고등학교” 북동측 인근에 소재하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙한 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제1층 제110호, 제111호로서,
(사용승인일 : 2017.07.19)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 알루미늄샤시 등 마감입니다.

이용상태

일련번호(1,2)는 소매점으로서 현황 공실입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 자동차관련시설, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15m 내외, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 주차장 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2건의 감정평가 요약과 등기부등본 정보, 그리고 건축물대장 정보를 종합하여 아래와 같이 물건의 기본 정보를 정리합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경54993 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층 110호

용도: 근린상가

감정가: 442,000,000원

토지면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

토지 지분: 21.97㎡ (약 6.65평)

건물면적: 50.29㎡ (약 15.21평)

건물 지분: 50.29㎡ (약 15.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제1층 제110호

사용승인일: 2017년 07월 19일

현황: 소매점 (현재 공실)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 능동, “능동고등학교” 북동측 인근에 소재하고 있으며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 현황

본 건 소재 토지는 인접지와 등고 평탄한 정방형 토지로서, 자동차관련시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 소재지는 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15m, 남동측으로 노폭 약 20m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 08월 01일자 등촌동새마을금고의 근저당권(채권액 420,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을1 근저당권이 말소기준권리가 되며, 본 경매 절차를 통해 매각되는 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 별도의 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악됩니다. 임대관계가 미상이라도, 잠재적인 임차인의 존재 가능성을 염두에 두고 정확한 임대차 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑4: 2018-09-03 공유자전원지분전부이전 (최경순)

* 갑6: 2024-08-01 소유권이전5번신탁등기말소 (최에스더, 매매 신탁재산의 처분 금420,000,000원)

* 을1: 2024-08-01 근저당권 (등촌동새마을금고, 금420,000,000원, 말소기준권리)

* 갑7: 2025-03-12 임의경매 (등촌동새마을금고, 354,180,960원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 세가프라자는 아파트단지 인근에 자리하고 있으며, 다양한 근린생활시설들이 입점해 있습니다. 이는 배후 주거 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

4.2. 상권 성숙도 및 특징

본 지역은 '미성숙한 상가지대'로 평가되고 있습니다. 이는 현재 상권 활성화 수준이 높지 않음을 의미하지만, 장기적으로는 지역 개발 및 인구 유입에 따른 성장 가능성을 기대할 수 있습니다. 능동상가상인회 활동 등 지역 경제 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다.

4.3. 건물 연식

건물은 2017년 7월에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다. 이는 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮다는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

본 물건은 능동고등학교 북동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태로, 임대 수입 발생을 위해서는 적극적인 임차인 유치 활동이 필요합니다. 공실이 장기화될 경우 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 상권 미성숙

'미성숙한 상가지대'라는 특성은 즉각적인 높은 수익 창출을 어렵게 할 수 있으며, 상권 활성화까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 비행안전구역 지정

토지이용계획상 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 신축이나 증축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 이에 대한 구체적인 제한 사항 확인이 필요합니다.

6.4. 임대관계 불확실성

제공된 정보상 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없으나 임차인의 존재 여부 및 계약 조건에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 근린상가 건물로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 아파트 단지 인근에 자리하여 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 현재 공실 상태이며 상권이 아직 완전히 성숙되지 않았다는 점은 단기적인 수익 측면에서 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 지역 개발에 따른 장기적인 성장 가능성과 신축 건물의 활용도를 고려할 때, 적극적인 운영 전략을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 연식의 신축 건물(2017년 사용승인)

* 말소기준권리 후순위 권리 소멸로 인한 권리관계의 명확성

* 주변 아파트 단지와의 인접성으로 인한 잠재적 고객 확보 용이

* '미성숙 상가지대'로서 향후 지역 성장 및 상권 활성화 기대 가능

* 현재 공실 상태로, 신규 임차인 유치 및 적극적인 운영을 통한 수익률 증대 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 442,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 지역 상권의 현재 공실률 및 향후 임대료 상승 전망

* 건물의 관리 상태 및 예상되는 수리/인테리어 비용

* 향후 지역 개발 계획 및 경제 전망

위 분석들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어려우므로, 전문가와 상담하거나 추가적인 시장 조사를 수행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.