나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54711 [1] 경기도 오산시 궐동 621-1 하이안2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대호 중학교"" 남측 인근에 위치하며 부근으로 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 다세대주택 중 3층 302호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측,서측 북측으로 로폭 약 8-12미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(2022-09-27), 지구단위계획구역(2022-09-27), 소로
1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구
역(2013-04-22)(대호초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구
역(대호중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(대호중(화
성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지
구획정리사업지구(2022-09-27)(궐동지구)<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경54711 (1) 사건번호의 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 오산시 궐동 621-1번지 하이안 2동 3층 302호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 371,000,000원이며, 토지 면적은 36.76㎡ (약 11.12평)이고 건물 면적은 69.12㎡ (약 20.91평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 공동담보 물건으로 경매가 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 하이안 2동은 2023년 1월 3일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 본건은 그중 3층 302호입니다.

본건의 전용면적은 69.12㎡ (약 20.91평)입니다. 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치하며, 인근에 대호중학교가 소재합니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 세장형으로 다세대주택의 부지로 이용되고 있습니다.

남측, 서측, 북측으로 약 8~12미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 1류 및 소로 2류에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대호초 및 대호중학교 상대/절대보호구역, 성장관리권역, 궐동지구 토지구획정리사업지구에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 1월 2일 접수된 경기남부수산업협동조합의 근저당권 (을5, 채권최고액 324,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 본건의 중요한 확인 사항입니다.

등기부등본상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 갑1: 박정욱 소유권보존 (2023.01.18)

* 갑2: 중국인 소유권이전 (2024.01.02, 매매 340,000,000원)

* 을5: 경기남부수산업협동조합 근저당 (2024.01.02, 324,000,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 경기수산업협동조합 임의경매 (2025.02.21, 278,300,035원)

등기부채권 총액은 324,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상입니다.

임대관계가 미상인 점은 추후 점유자 파악 및 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 공공시설이 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

대규모 상업지구나 중심상업지구는 아니나, 지역 주민을 위한 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

교통: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

교육: 대호중학교, 대호초등학교가 인근에 소재하며, 관련 교육환경 보호구역에 해당됩니다.

편의시설: 근린생활시설, 공원 등이 주변에 위치합니다.

주거환경: 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재입니다. 지상권의 내용, 존속 기간, 지료 지급 여부 등을 면밀히 조사해야 하며, 이는 명도 및 재산권 행사에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

임대관계가 미상임에 따라, 현재 점유자가 누구이며 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 다행이나, 미등기 전세 등 특이 사항이 없는지 주의해야 합니다.

본건은 공동담보로 진행 중이므로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 채권 행사에 변동이 있을 수 있습니다.

도시지역 내 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역 등 관련 법규 및 규제 사항은 향후 재건축이나 증축 등 개발 계획 수립 시 고려해야 할 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2023년 사용 승인)에 가까운 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 및 생활 여건은 갖추고 있습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 본건의 가치를 평가하고 낙찰 후 권리 행사에 있어 매우 중요한 변수가 될 수 있습니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 점유자 확인 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축에 가까운 건물이라는 점은 장기적인 관점에서 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 시세 및 감정가 대비 저가 매수의 기회가 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 371,000,000원입니다. 최근 매매 정보상, 본건과 동일한 건물은 아니지만 유사한 다세대주택의 거래 사례(2026년 5월, 7,300만원/20.75㎡)를 고려할 때, 제곱미터당 단가는 약 352만원으로 추산됩니다. 이를 본건의 건물 면적(69.12㎡)에 적용 시 약 243,000,000원으로 산출됩니다.

하지만 본건은 신축(2023년 사용 승인)으로 연식이 더 젊고, 지난 소유권 이전 거래 가격이 340,000,000원이었던 점, 그리고 감정가가 371,000,000원이라는 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

가장 큰 리스크인 '지상권'의 영향력을 면밀히 분석하고, 명도 및 법률적 검토가 완료되었다는 전제 하에, 보수적인 관점에서 감정가의 80~85% 수준을 입찰 희망가로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 296,800,000원에서 315,350,000원 사이로 설정하는 것을 제안합니다. (단, 인수 보증금은 없는 것으로 간주)

주변 시설에 대한 외부 지도 서비스 검색 및 혐오시설 확인은 본 보고서 작성 범위에 포함되지 않았으므로, 별도의 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.