나이스옥션 법원경매 수원 2025타경760 [1] 경기도 수원시 권선구 입북동 300-2 편백나무타운하우스 씨동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 입북동 소재 '입북초등학교' 북서측 근거리 내에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황 대체로 보통시됨.

건물의 구조

2016. 3. 30 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제4층 제403호로서,

- 외벽 : 화강석 및 타일 붙임 마감 등,
- 내벽 : 편백나무패널 마감, 벽지 및 타일 마감 등,
- 창호 : 시스템창호, 하이샷시 창호 등,
- 세대수 및 주차대수 : 11세대(제비동 포함 21세대), 제비동과 함께 주차 22대로 세대당 약1대 가능함.

이용상태

후첨 '내부구조도'와 같이 도시형생활주택(단지형다세대주택)- 방3, 주방&식당, 거실, 욕실2, 발코니, 다용도실, 현관 등)-로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형(자루형)의 평지인 토지로서 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택))건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지(편백나무타운하우스) 북동측으로 약4미터의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역,비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 2015년경부터 보증금1억4천만원에 임차인(김현숙)이 거주 중인 것으로 임차인으로부터 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경760 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 입북동 300-2 편백나무타운하우스 씨동 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 30.04㎡ (약 9.09평)

토지지분: 30.04㎡ (약 9.09평)

건물면적: 51.26㎡ (약 15.51평)

건물지분: 51.259㎡ (약 15.51평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (경매 신청자: 김현숙)

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 입북동 소재 '입북초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

도로상태: 단지(편백나무타운하우스) 북동측으로 약 4미터의 포장된 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 비행안전제2구역 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 해당 물건지 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다. 다만, 과거 수원시 권선구 고색동 인근에 음식물쓰레기 처리 시설과 관련된 민원이 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인 김현숙: 보증금 140,000,000원, 차임 0원. 전입일자 및 확정일자 2015년 12월 11일. 대항력 있음. 배당신고일자 2025년 01월 31일.

김현숙 씨는 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 1억 4천만 원을 제시했습니다. 경매 신청자(채권자)가 김현숙 씨 본인으로 등기부등본에 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어 경매 절차를 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되므로, 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 특성상, 배당 과정에서 우선순위에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 조일승: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2015년 12월 11일. 대항력 없음.

조일승 씨는 대항력이 없는 임차인으로, 매수인이 인수해야 할 권리가 없습니다.

등기부현황:

* 소유권보존: 2016년 04월 11일 (홍명규)

* 소유권이전: 2024년 12월 05일 (남영욱, 매매 140,000,000원)

* 강제경매 (말소기준권리): 2025년 01월 31일 (김현숙, 140,000,000원)

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 01월 31일 접수된 김현숙 씨의 강제경매개시결정 등기입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 본건에 설정된 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

최근 매매 정보 분석:

* 편백나무타운하우스(A동) (2015년 건축, 46.858㎡, 5층)이 2026년 3월 21일에 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 이는 본건(편백나무타운하우스 C동, 2015년 건축, 51.26㎡)의 면적과 건축 연도가 유사한 비교 사례입니다.

* 해당 사례를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 3,200,000원/㎡ (150,000,000원 / 46.858㎡)입니다.

* 이를 본건 면적(51.26㎡)에 적용하면 약 164,032,000원 (51.26㎡ * 3,200,000원/㎡)의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

시세 분석:

* 감정평가액은 202,000,000원으로, 최근 유사 사례의 시장 가치 추정액(약 164,000,000원)보다 높게 평가되었습니다. 이는 감정평가 시점, 건물의 개별적 상태, 층수, 향 등 다양한 요인에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.

* A동의 최근 매매가가 1억 5천만 원인 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

건축물 구조 및 상태:

* 2016년 3월 30일 사용승인된 철근콘크리트 구조입니다.

* 건물은 총 5층 중 4층에 위치하며, 외벽은 화강석 및 타일, 내벽은 편백나무 패널, 벽지, 타일 마감 등입니다. 창호는 시스템창호 및 하이샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 편백나무 패널 마감은 친환경적이고 고급스러운 인테리어 특징을 제공합니다.

세대 및 주차:

* C동은 11세대이며, B동을 포함하면 총 21세대입니다.

* 총 주차 대수는 22대로, 세대당 약 1대의 주차가 가능합니다.

내부 이용 상태:

* 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 방 3개, 주방 겸 식당, 거실, 욕실 2개, 발코니, 다용도실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역:

* 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 소화전 설비와 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

주변 교육 시설:

* 본건 북서측 근거리에 입북초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

* 김현숙 씨는 보증금 1억 4천만 원을 가진 대항력 있는 임차인입니다. 비록 경매 신청인이자 배당신고까지 한 상태이므로 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 예상되나, 배당 과정에서의 변동 가능성이나 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

토지이용계획 제약:

* '비행안전제2구역'으로 지정되어 있어, 군사 작전 수행에 방해가 되는 건축 행위 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 증축이나 리모델링 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2015년에 준공된 비교적 신축인 편백나무 타운하우스 C동에 위치한 도시형생활주택으로, 편백나무 패널 마감 등 내부 인테리어의 차별성을 가지고 있습니다. 입북초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 좋고, 차량 접근성 및 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 다만, 감정평가액(2억 2백만 원) 대비 유사 물건의 최근 시세(추정 약 1억 6천 4백만 원) 간에 상당한 차이가 존재하며, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. '비행안전제2구역'으로 인한 개발 행위 제한 가능성도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 친환경 및 고급 인테리어: 편백나무 패널 마감은 건강과 웰빙을 중시하는 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 편리한 교육 환경: 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 유리한 입지입니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가와 최근 시세 간의 격차가 존재하여, 적절한 입찰가를 산정한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다.

최근 유사 면적 및 연식의 편백나무타운하우스 A동의 거래 사례(2026년 3월 21일, 150,000,000원, 46.858㎡)를 분석했을 때, 본건(51.26㎡)의 시장 가치는 약 164,000,000원으로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 높게 책정된 점, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점(인수 보증금은 0원으로 예상되나 주의 필요), 비행안전구역 등의 제약 조건을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

시장에서의 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으나, 현재 파악된 시세 및 감정가의 괴리를 감안하여, 투입 대비 수익률을 높이기 위해서는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 본건이 첫 경매인지, 또는 유찰된 횟수에 따라 최저매각가격이 달라지므로, 입찰 전 반드시 최신 경매 정보를 확인해야 합니다. 만약 첫 경매라면 감정가인 202,000,000원 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.