나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33035 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""부천역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 ""부천역"" 이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 지상10층 건물내 제6층 제604호로서,
(사용승인일: 2014.01.02)
외벽 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, ""교육연구시설 및 아파트(도시형생활주택-원룸형)""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부천지원 2025타경33035 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4, 대준블루온 6층604호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 10층 중 6층 (2014.01.02 사용승인)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

면적:

토지: 5.13㎡ (약 1.55평)

건물: 19.08㎡ (약 5.77평) - 전용면적. 분양면적은 별도 확인 필요.

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

감정가: 103,000,000원

1.2. 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물 중 제6층 제604호, 사용승인일 2014.01.02

이용 상태: 도시형생활주택 (원룸형)

설비 내역: 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등 기본 시설 구비

토지 이용: 2필지 일단의 부정형 토지, 건부지로 이용 중.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접함.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천역" 북서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 아파트, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

2.2. 교통상황

* 차량 출입 가능.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "부천역" 소재하여 대중교통 이용 편리.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 말소 예정 권리: 을5 (주택임차권), 갑9 (강제경매) 등

3.2. 임차인 분석

임차인 1: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-04

대항력: 있음

비고: 전입일자가 미래 시점이므로, 실제 현황 또는 데이터 오류 가능성 있음. 보증금이 0원이나 대항력 있는 임차인으로, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임차인 2: 주택도시보증공사 (정 (개명전정다슬))

보증금: 109,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-29

확정일자: 2021-10-12

배당신고일자: 2023-11-17

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을5)으로 등기되었으나 말소 예정. 배당을 통해 보증금 회수 예상.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 갑9 (주택도시보증공사 강제경매, 접수일자 2025-03-24)

대항력있는임차인: 김 (전입일자 2025-03-04). 전입일자가 미래이고 보증금/차임이 0원이므로, 실제 점유 여부 및 대항력 인정 여부에 대한 추가 확인 필요. 만약 대항력이 인정될 경우, 해당 임차인의 보증금 0원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준):

삼성베스트빌 (2001년식, 41.85㎡): 11,100만원

소사빌리지 (2003년식, 61.17㎡): 17,100만원

한양리버파크빌 (2019년식, 64.955㎡): 28,800만원

본건(대준블루온, 2014년식, 19.08㎡)은 비교 대상들과 연식, 면적이 상이함. 특히, 대준블루온은 도시형생활주택(원룸형)으로, 다세대 주택과는 성격이 다를 수 있음.

제공된 데이터는 소형 면적(41.85㎡)이 11,100만원에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가 103,000,000원과 유사한 수준을 형성할 가능성이 있음. 하지만, 최근 거래된 다른 대상들은 면적이 더 넓고 가격대가 높게 형성되어 있음.

본건의 전용면적 19.08㎡ (약 5.77평)는 매우 작은 면적이므로, 해당 면적대의 최근 거래 사례를 추가로 파악해야 정확한 시세 추정이 가능함.

4.2. 주변 시세 분석 (임대)

제공된 JSON 정보에는 임대 관련 구체적인 시세 자료가 부족함.

다만, 주변 지역의 유사한 도시형생활주택(원룸형)의 경우, 보증금 500~1000만원, 월세 40~60만원 수준으로 형성될 수 있음 (일반적인 추정치).

4.3. 업종 분포

* 주위에는 아파트, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어, 복합적인 상권 형성.

* 건축물 용도에 교육연구시설(학원) 및 제2종근린생활시설도 포함되어 있어, 학생 및 일반 근린 생활 인구 유입 가능성 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 반경 내 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용 가능.

* "부천역" 인근 지역으로 다양한 상업 및 편의시설 접근 용이.

5.2. 교육시설

* "교육연구시설" 용도가 포함된 건물로, 학원 등 교육 관련 시설 이용 용이.

* 주변 초, 중, 고등학교 및 대학교 등 교육 기관 접근성 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 대항력있는 임차인 김 (전입 2025-03-04, 보증금 0원): 전입일자가 미래이며 보증금이 0원이므로, 실제 점유 및 대항력 인정 여부에 대한 법적 판단이 필요함. 만약 대항력이 인정될 경우, 보증금 0원을 인수해야 할 수 있으며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있음.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자인 점과 인수조건 변경 언급은 HUG와의 인수 과정 또는 대출 관련 복잡한 이해관계가 있을 수 있음을 시사하며, 이는 낙찰 후 인수 절차에 영향을 줄 수 있음.

6.2. 기타 리스크

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설 (예: 쓰레기 처리장, 유해 공장 등)이 있는지 지도 검색을 통해 확인 필요. 현재 제공된 정보로는 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없음.

* 소형 면적: 전용면적 19.08㎡ (약 5.77평)는 매우 작은 면적으로, 임대 또는 재매각 시 수요층이 제한될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부천역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(김 )의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리관계 및 특이사항이 있어, 입찰 전 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 미래 전입일자와 함께 실제 점유 및 대항력 인정 여부에 대한 법적 검토가 중요합니다.

소형 면적이라는 점은 시세 변동에 따른 리스크를 내포할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권 입지: 부천역을 중심으로 형성된 상권 및 교통 인프라 활용 가능.

* 도시형생활주택: 1인 가구 증가 추세에 따른 임대 수요 기대. (수요층 분석 필요)

* 낮은 감정가 대비 시세: 주변 시세 대비 감정가가 합리적일 경우, 시세 차익 기대 가능. (정확한 시세 조사 필수)

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (김 임차인의 보증금 0원을 인수한다고 가정 시)

말소되는 보증금: 주택도시보증공사 (정 ) 보증금 109,500,000원 (배당받을 것으로 예상)

본건의 감정가는 103,000,000원입니다.

주변 최근 매매 시세(41.85㎡, 11,100만원)를 고려할 때, 본건의 작은 면적(19.08㎡)과 감정가를 감안하면, 보수적으로 감정가 수준 이하에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(김 ) 존재 및 HUG 관련 특이사항으로 인한 불확실성을 감안하여, 실제 입찰가는 권리관계 명확화 및 현장 조사를 통해 결정해야 합니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 100,000,000원 (이는 절대적인 수치가 아니며, 철저한 사전 조사를 바탕으로 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.