나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33110 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 163-24 다온주택 101동 OO OOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 소사구 소사본동 소재 ""소사본동행정복지센터""동측 인근에 위치하는 도시형생활주택 ""다온주택 제101동"" 제4층 제401호로서 인근은 다세대주택 위주의 주택지대임.

교통상황

북측 근거리에 경인전철 ""소사역"" 및 경인국도가 소재하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층 규모의 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제4층 제401호로서

외벽 : 치장타일 및 석재 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

소사본동 163-24 및 163-25 2필 1단의 세장형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 도시형생활주택 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로, 서측으로 세로에 양면접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제ㅔ한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33110 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 163-24 다온주택 101동 4층 401호

건물명: 다온주택

건물용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 5층 규모의 건물 중 4층 401호

주요 마감: 외벽 치장타일 및 석재 마감, 창호 섀시창호

1.3. 면적 및 가치

감정가: 353,000,000원

토지면적: 36.15㎡ (약 10.93평)

건물면적: 70.29㎡ (약 21.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 정보

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 353,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사본동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

북측 근거리에 경인전철 "소사역"이 소재하고 있으며, 경인국도 및 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 2월 4일 시흥세무서장의 압류 (갑6)

* 말소예정 권리: 대부분의 압류, 가압류, 경매개시결정 등기 (갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 등)

* 인수 예정 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 (이준석, 보증금 205,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 15일

* 확정일자: 2019년 1월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본 상 을구 3번 주택임차권은 "말소: 인수"로 기재되어 있어, 경매 낙찰 시 해당 임차인의 보증금 205,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으나, 등기부 상 인수 기재를 우선적으로 고려해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 시흥세무서장의 압류(갑6)보다 늦은 시점에 등기된 대부분의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 을구 3번 주택임차권 등기(이준석/정혜진)는 등기부 상 "인수"로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금 205,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근의 연립 및 다세대 주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 중앙가동 (1984년식 연립, 36.24㎡): 2025년 12월 170,000,000원 ~ 175,000,000원

* 유일맨션 (2002년식 다세대, 36.71㎡): 2025년 12월 160,000,000원

4.2. 시세 분석

본건은 2017년에 건축된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 비교 대상인 1984년식 및 2002년식 주택보다 신축입니다. 또한, 본건의 건물 면적(70.29㎡)이 비교 대상 주택들의 건물 면적(약 36㎡)보다 약 2배 가까이 넓습니다.

비교 대상 연립 주택의 면적당 매매가격을 환산하면 약 430만원/㎡ ~ 480만원/㎡ 수준이며, 본건의 감정가(353,000,000원)를 건물 면적으로 나눈 가격은 약 502만원/㎡ 수준으로, 신축 연식 및 넓은 전용 면적을 고려할 때 시세 수준에 부합하거나 소폭 상회하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조이며, 일반적인 상하수도 및 위생 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 대중교통: 경인전철 소사역, 버스정류장 인접

* 관공서: 소사본동행정복지센터 인근

* 상업시설: 소사역 주변 상업시설 이용 가능

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

등기부상 "말소: 인수"로 기재된 을구 3번 주택임차권(보증금 205,000,000원)의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이는 총 매입 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 불확실성

HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 임차권 인수 여부가 결정될 수 있으나, 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 권리 관계

대부분의 2차 권리는 말소될 예정이나, 인수되는 임차권 외 추가적인 부담이 있는지 최종 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 역세권 인근에 위치한 비교적 신축(2017년 건축)의 도시형생활주택으로, 넓은 전용 면적을 보유하고 있습니다. 그러나 2억 5백만원의 임차인 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이는 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려 요소가 됩니다. HUG와의 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 여부가 최종 인수 부담을 결정할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 소사역 역세권 인근의 우수한 입지

* 2017년 준공으로 비교적 최신 건물

* 넓은 전용 면적 (70.29㎡)

8.2. 고려 사항

* 205,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담 (확정적 인수 가능성 높음)

* HUG 인수조건 변경 및 관련 절차에 따른 불확실성

* 부동산 시장 변동성

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 물건의 시장 가치에서 인수해야 할 보증금을 제외한 금액으로 산정합니다.

* 감정가 (시장가치 추정치): 353,000,000원

* 인수 보증금 (을구 3번 임차권): 205,000,000원

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 353,000,000원 - 205,000,000원 = 148,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 148,000,000원 으로 산정됩니다. 이는 임차 보증금 205,000,000원을 낙찰 후 별도로 부담해야 한다는 전제 하에 산출된 금액이며, 임차권 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 인수 부담이 해소될 경우 입찰가는 재산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.