나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32894 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 193-9 아이원오피스텔비동 6층 603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 소재하고, ""원미중학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 공장, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(춘의역)이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제6층 제603호이며(사용승인일 : 2020.4.3.),
외벽 : 외벽 석재 붙임 및 치장벽돌 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

""업무시설(오피스텔)""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기, 소방시설 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성한 세장형 토지이며, 업무시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 되어 있으므로 유의바람(등기명령일 : 2023.5.3., 임차보증금 287,000,000원, 기타사항은 등기사항전부증명서 참조바람).

본건 등기사항전부증명서상 민간임대주택등기가 되어 있으므로 유의바람(민간임대주택등록 : 2021.4.19., 기타사항은 등기사항전부증명서 참조바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경32894 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 193-9 아이원오피스텔 비동 6층 603호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 296,000,000원

* 토지 면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

* 건물 면적: 64.77㎡ (약 19.60평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 소재하며, ""원미중학교"" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 오피스텔, 공장, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

* 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

* 지하철 7호선 춘의역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로: 본건은 북서측으로 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획

* 준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 말소기준권리: 갑5 압류 (부평세무서장, 2023.04.05.)

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 소유권보존, 소유권이전2번신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전, 압류(부평세무서장, 부천시, 국민건강보험공단), 강제경매(주택도시보증공사), 주택임차권(김잔디, 287,000,000원) 등.

* 주택임차권(김잔디, 287,000,000원): 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어 최종 확인이 필요함. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태임.

3.2. 인수되는 권리

* 본건의 경우, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 주택임차권이 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (김잔디)

* 보증금: 287,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-26

* 확정일자: 2021-03-08

* 배당신고일자: 2023-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인수 보증금 0원 처리.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

* 본건이 위치한 춘의동 일대는 오피스텔, 공장, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 준공업지역임.

4.2. 건물 용도 및 특성

* 해당 오피스텔은 업무시설로 주로 사용되며, 1층에는 제1종근린생활시설이 포함될 수 있음.

* 총 9층 건물 내 6층에 위치함.

4.3. 주변 상업 시설

* 단지 주변으로 다양한 상업 및 업무 시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 2020년 4월 3일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물임.

* 건물 내 설비: 위생설비, 급·배수시설, 승강기, 소방시설 등 구비됨. (정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인 필요)

5.2. 편의 시설 및 환경

* 인근에 원미중학교가 소재하여 교육 환경에 대한 접근성이 있음.

* 지하철 7호선 춘의역 이용이 편리함.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 검색되지 않으나, 공업지역과 혼재되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 불확실성

* 주택임차권(김잔디, 287,000,000원)이 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 효력에 대한 최종 확인이 필수적임.

6.2. 현황과 공부상 차이

* 건물 내부 현황이 관련 공부 서류(건축물대장, 현황도)와 상이할 수 있으므로, 입찰 참여 전 현장 조사를 통해 반드시 재확인 필요.

6.3. 시설 작동 문제

* 건물 내 설비(승강기, 소방시설 등)의 정상 작동 여부는 입찰 전 직접 확인해야 하며, 수리 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호함.

* 권리 관계상 HUG 임차권에 대한 잠재적 리스크가 존재하나, 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담은 없을 것으로 분석됨.

7.2. 투자 고려사항

* 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 경향이 있음.

* 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역적 특성을 가짐.

* 권리 관계에 대한 철저한 확인 후, 보수적인 입찰 전략이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

* 2020년 준공으로 비교적 최신 설비 및 상태를 기대할 수 있음.

8.2. 우수한 교통망

* 지하철 7호선 춘의역 역세권에 위치하여 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함.

8.3. 안정적인 지역 수요

* 오피스텔, 공장, 주거 시설이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 실거래가: 2025년 2월, 동일 건물(아이원오피스텔) 4층, 전용면적 66.57㎡(약 20.14평)이 22,650만원에 거래됨.

* 본건의 건물 면적은 64.77㎡(약 19.60평)로 유사한 규모임.

9.2. 감정가 및 인수 금액

* 감정가: 296,000,000원

* 인수 보증금: 0원

9.3. 예상 입찰가 산정

* 최근 실거래가(22,650만원)와 감정가(29,600만원)를 종합적으로 고려할 때, 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있음.

* 다만, HUG 임차권 관련 리스크에 대한 최종 확인 및 건물 현황 조사가 필요함.

* 보수적인 관점에서, 최근 실거래가 대비 70~80% 수준의 입찰가를 고려하여 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.