나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32988 [1] 경기도 김포시 하성면 원산리 556 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2025.03.31

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 김포시 하성면 원산리 소재 ""마곡사거리"" 남서측 근거리에 위치하며,
주위 일대는 중.소규모의 각종 공장 및 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 지역로서
제반 주위여건 보통시임.

토지의 상황

기호(1,2,3,7,8,9) 토지 :
남측하향 완경시지대에 위치하는 6필 일단지 부정형의 토지로서, 자체지반 대체로 평탄한
공업용 건부지로 이용중임.
기호(10) 토지 : 지목 및 현황 ""도로""임.

건물의 구조 및 현상

기호(4) 건물 : 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서,
(사용승인 : 1993.08.15)
외벽 : 조립식 판넬마감
내벽 : 판넬 빛 벽지마감 등
창호 : 하이새시 창호
이용상황 : 식당, 기숙사 등

기호(5) 건물 : 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로서,
(사용승인 : 1992.06.10.)
벽체 : 철골(H-Beam) 기둥에 판넬잇기
창호 : 하이새시 이중창호
바닥 : 몰탈위 에폭시 마감 등
이용상황 : 공장, 사무실 등

기호(6) 건물 : 일반철골구조 난연판넬지붕 2층건으로서,
(사용승인 : 2018.11.20.)
벽체 : 철골(H-Beam) 기둥에 판넬잇기
창호 : 하이새시 이중창호
바닥 : 몰탈위 에폭시 마감 등
이용상황 : 창고 등

기계/기구의 현상

1) 본건 기계기구는 국내제작된 필터셋트 자동포장기, 자동조립기 및 부대시설 등으로서
현상 및 관리상태 보통임.

2) 본건 기계기구중 기호(2)(3)Assembly Blister Packing Machine x 2식은 소재불명임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

1) 본공장내에는 별지 ""건물개황도 및 사진용지""와 같이 제시외 건물(기호(ㄱ~ㅇ))이
소재하고 있음.

2) 토지이용계획사항
기호(1,2,3,7,8,9,10) : 공히 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역),
성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역
(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)
(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계,기구(단, 감정평가서상 기호 (2), (3)은 소재불명으로 평가 및 매각에서 각 제외함) 및 제시외 건물(창고, 기계실, 현관) 각 포함. 수변전설비(한전 계약용량 200㎾)는 공장건물에 포함하여 평가하였으며, 바닥포장공사, 담장, 축대 등은 공장용지에 포함하여 각 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32988 (1)

소재지: 경기도 김포시 하성면 원산리 556

용도: 공장

감정가: 3,226,978,500원

토지면적: 2942.00㎡ (약 890.00평)

토지지분: 2942㎡ (약 890.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1386.10㎡ (약 419.27평)

건물지분: 1386.1㎡ (약 419.27평)

건물 제시외면적: 516.50㎡ (약 156.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부채권총액으로 추정)

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본건은 경기도 김포시 하성면 원산리 소재 "마곡사거리"에서 남서측으로 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소규모의 각종 공장과 농가 주택, 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

토지 현황:

기호(1,2,3,7,8,9) 토지는 남측 하향 완경사 지대에 위치한 6필지의 일단지 부정형 토지로서, 자체 지반은 대체로 평탄하며 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호(10) 토지는 지목 및 현황이 "도로"입니다.

토지 이용계획:

기호(1,2,3,7,8,9,10) 토지는 공히 계획관리지역, 성장관리구역(복합형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

권리 분석 요약:

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

말소기준권리:

등기부상 을14번 근저당권(2016.01.13. 접수, 중소기업은행)이 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액:

토지 등기부채권 총액: 5,864,500,959원

건물 등기부채권 총액: 5,755,808,209원

임차인 현황:

* (주)꼬레몽: 보증금 0원, 차임 200,000원, 사업일자 2023.07.25. 대항력 없음.

* (주)지엘아이엔티: 보증금 0원, 차임 300,000원, 사업일자 2023.11.08. 대항력 없음.

* KIMJANNAANATOLEVNA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019.03.26. 대항력 없음.

* 권이필: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022.04.14. 대항력 없음.

* 김재수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2013.08.01. 대항력 있음.

주의: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 명도 관련 면밀한 검토가 필요합니다.

* 김현근: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022.11.16. 대항력 없음.

* 서정수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.11.22. 대항력 없음.

* 이춘자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1992.01.11. 대항력 있음.

주의: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 명도 관련 면밀한 검토가 필요합니다.

* 이효섭: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020.07.21. 대항력 없음.

* 주식회사 쟈마트글로벌: 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2022.08.08. 배당신고일자 2025.06.02. 대항력 없음.

인수되는 권리:

별도로 명시된 인수되는 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인(김재수, 이춘자)과의 관계는 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 상권 특징:

본건이 위치한 지역은 공업지역과 농경지, 주거지가 혼재된 특성을 보입니다. 중소규모 공장들이 다수 분포하고 있어 산업 활동이 이루어지고 있으나, 대규모 상업 시설이나 유흥가는 주변에서 찾아보기 어렵습니다.

접근성:

"마곡사거리" 남서측 인근에 위치하여 차량 접근은 용이한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 건물 현황

건물 개요:

본건에는 총 3개의 건물이 포함되어 있으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 건물(4): 경량철골구조 판넬지붕 단층건(사용승인 1993.08.15). 용도: 식당, 기숙사 등.

* 건물(5): 일반철골구조 판넬지붕 2층건(사용승인 1992.06.10). 용도: 공장, 사무실 등.

* 건물(6): 일반철골구조 난연판넬지붕 2층건(사용승인 2018.11.20). 용도: 창고 등.

전체 건물 면적은 1386.10㎡(약 419.27평)이며, 공장 및 제2종근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

기계/기구 현황:

필터셋트 자동포장기, 자동조립기 및 부대시설 등 국내 제작 기계기구가 포함됩니다. 다만, 감정평가서상 기호 (2), (3)인 Assembly Blister Packing Machine x 2식은 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 수변전설비(한전 계약용량 200㎾), 바닥포장공사, 담장, 축대 등은 각각 공장건물 및 공장용지에 포함되어 평가되었습니다.

6. 생활정보

본건은 공장 용도이므로 일반적인 생활 편의 시설에 대한 접근성은 제한적입니다. 다만, 건물(4)의 이용 현황이 식당, 기숙사 등으로 표기되어 있어, 해당 시설 이용 시 일부 편의를 제공할 수 있습니다. 주변에는 농경지와 농가 주택이 혼재되어 있어 전원적인 환경도 일부 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

김재수(2013.08.01. 전입)와 이춘자(1992.01.11. 전입)는 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되었으나, 대항력 자체의 법적 효력을 간과해서는 안 됩니다.

토지 이용 규제:

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 향후 토지 활용에 제약을 받을 수 있습니다.

제외 물건:

기계기구 중 일부(기호 (2), (3))는 소재불명으로 인해 매각 대상에서 제외되었으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 하성면에 위치한 공장용 물건으로, 상당한 규모의 토지와 건물을 포함하고 있습니다. 감정가는 높으나, 채권 총액 또한 매우 높아 잠재적 인수 메리트가 있을 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 2인(김재수, 이춘자)이 보증금 0원으로 존재하며, 이는 명도 및 권리 관계에 있어 주요 리스크 요인입니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제가 있어 향후 개발 및 활용에 신중한 검토가 요구됩니다.

9. 투자 포인트

산업시설로서의 잠재력: 공장 및 관련 설비가 포함되어 있어 즉시 산업 활동에 활용 가능성이 있습니다.

넓은 토지 면적: 2942.00㎡(약 890.00평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 있습니다.

포함 설비: 수변전설비, 바닥포장, 담장, 축대 등 부대 시설이 포함되어 있어 추가적인 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

마곡사거리 인근 입지: 향후 주변 지역 개발 시 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 시장 가치, 수익률, 낙찰 가능성, 명도 비용, 명도 관련 위험 부담, 권리 분석 상 인수 부담 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 시장 상황 및 실질적인 위험 요소를 반영한 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 변수로 작용할 것입니다. 따라서, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 명확한 명도 가능성 및 비용을 파악한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.