나이스옥션 법원경매 수원 2025타경899 [1] 경기도 화성시 반송동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경899 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 8층815호

용도: 도시형생활주택

감정가: 80,000,000 원

토지면적: 2.66㎡ (약 0.80 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.81㎡ (약 4.48 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO (안중익)

채무자: (제공되지 않음)

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 화성시 반송동 103-11번지에 위치한 엔터프라임빌딩 내 도시형생활주택 8층 815호입니다. 해당 건물은 2007년 사용승인되었으며, 총 20세대로 구성되어 있습니다. 남향으로 채광이 좋은 편이라는 후기가 있습니다. 주변 환경, 교통 상황, 형태 및 이용 상태, 인접 도로 상태, 토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 구체적인 평가는 제공되지 않았으나, 엔터프라임빌딩은 상업지역에 위치하고 있으며 주변 도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

해당 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 안OO (안중익)입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

*특이사항 및 특수물건정보*:

대항력있는 임차인이 존재하며, 선순위 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 또한 공동담보 물건입니다.

*임차인 현황*:

임차인: 안중익 (성명: 안 )

보증금: 52,000,000 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2021-09-24

확정일자: 2021-09-24

배당신고일자: 2025-02-21

대항력: 있음

비고:

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 금액은 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다.

*집합건물 등기부요약*:

- 갑2: 2015-08-24 접수, 공유자전원지분전부이전 (권리자: 박월규)

- 갑3: 2021-05-31 접수, 소유권이전 (권리자: 최태영, 매매)

- 갑4: 2024-06-17 접수, 소유권이전담보가등기 (권리자: 천순옥) - 말소: 인수 (매수인 인수 대상)

- 갑5: 2024-06-17 접수, 가압류 (권리자: 주식회사아이엠캐피탈, 채권금액: 45,490,900원) - 말소: 말소 (말소기준권리)

- 갑6: 2025-02-21 접수, 강제경매 (권리자: 안중익, 채권금액: 52,000,000원) - 말소: 말소 (수원지방법원 2025타경899)

등기부채권 총액: 45,490,900원

*물건명세서 참고사항*:

작성일: 2026-04-30

매각으로 소멸되지 않는 권리: 갑구 4번 소유권이전담보가등기 (2024. 6. 17. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보는 '우림필유타운하우스' 및 '동탄벽산블루밍타운하우스'의 최근 매매 사례로, 해당 물건과는 건물 종류, 규모 및 특징이 다를 수 있습니다.

최근 매매 사례 (2026년 5월, 약 85㎡ 면적 기준):

- 우림필유타운하우스: 49,500,000원, 44,000,000원

- 동탄벽산블루밍타운하우스: 55,500,000원

상기 사례들은 약 25평형의 주택들로, 본건 도시형생활주택 (건물면적 약 4.5평)과는 면적 및 특성이 크게 다르므로 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 따라서 감정가 80,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다. 엔터프라임빌딩 자체의 최근 실거래가 정보는 부족한 상황입니다.

1.4. 생활정보

해당 물건은 경기도 화성시 반송동에 위치한 엔터프라임빌딩 내 도시형생활주택으로, 주거 및 업무용으로 활용될 수 있습니다. 2007년 준공된 건물로, 남향 배치로 채광이 양호한 편입니다. 주변 편의시설, 교통망, 학군 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 또한, 주변에 혐오시설에 대한 정보도 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 가등기 인수: 갑구 4번의 소유권이전담보가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 리스크입니다. 해당 가등기의 정확한 채무액을 확인해야 정확한 인수 금액을 산정할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 안중익 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어 추가 부담이 없을 가능성도 있으나 확인 필요)

* 작은 면적: 건물 면적이 14.81㎡ (약 4.5평)으로 매우 작아 활용도가 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 선순위 가등기 인수라는 중대한 권리 부담을 안고 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 건물 면적이 작아 투자 가치 판단 시 이러한 점들을 신중하게 고려해야 합니다. 감정가는 80,000,000원이지만, 인수해야 할 가등기 금액이 미확정 상태이므로 실제 취득 비용은 감정가보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 만약 인수해야 할 가등기 금액이 낮다면, 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 현재로서는 확인 불가)

* 입지 조건: 화성시 반송동이라는 지역적 이점을 활용할 수 있습니다. (구체적 개발 호재 등은 추가 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 선순위 가등기의 정확한 채무액을 알 수 없어 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 그러나 감정가 80,000,000원을 기준으로, 인수해야 할 선순위 가등기 및 대항력있는 임차인의 미배당 보증금 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

일반적으로 선순위 인수 부담이 있는 물건은 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 인수되는 채무 규모에 따라 크게 달라집니다.

따라서, 본건의 경우 56,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하되, 반드시 법원에 비치된 관련 서류(특히 가등기 관련 서류)를 열람하여 인수되는 채무 금액을 정확히 파악한 후 입찰가를 최종 결정 해야 합니다.

만약 인수되는 가등기 채무액이 감정가를 초과하거나, 낙찰 후에도 상당한 추가 비용이 발생할 것으로 예상된다면 입찰을 유보하거나 매우 낮은 가격으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.