나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32933 [1] 경기도 김포시 장기동 2193 한강센트럴자이1단지근린생활시설-1 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1)은 경기도 김포시 장기동 소재 ""김포금빛초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

본건2)는 경기도 김포시 걸포동 소재 ""김포나진초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

본건1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물내 1층 102호로서,
외벽: 석재 마감 등,
창호: 샷시창호임.

본건2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물내 1층 108호로서,
외벽: 일부 석재 및 치장벽돌 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건1,2: 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건1,2: 광평수의 부정형 토지로서, 아파트 단지의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건1: 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역(2017-07-11), 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 지구단위계획구역, 근린공원(2017-06-15)(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-06-15)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-06-15)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포가온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포가온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역8m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>.

본건2: 도시지역, 제2종일반주거지역(2017-02-03), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 연결녹지(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포나진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포나진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가 하였으므 로 경매진행시 참고하기 바람(감정평가서 참조)
-교보자산신탁 사실조회회신서에 의하면, 분양대금완납(완납확인서 제출)하여 건물 등기 소유권 이전 완료되었으며 대지권을 사실상 취득하였고 대지사용권 전유부분과 분리 처분 불가하다는 사실조회회신 있음(2025.4.1.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32933 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2193 한강센트럴자이1단지근린생활시설-1 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 630,000,000원

토지면적: 177,828.00㎡ (단지 전체 토지 면적)

토지지분: 0㎡ (단지 전체 토지에 대한 권리)

건물면적: 56.59㎡ (약 17.12평)

건물지분: 56.595㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

특이사항: 중복사건, 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가 하였으므로 경매진행 시 참고 바람. 교보자산신탁 사실조회회신서에 의하면, 분양대금 완납으로 건물 등기 소유권 이전 완료되었으며 대지권을 사실상 취득하였고 전유부분과 분리 처분 불가함(2025.4.1.자).

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1.1. 입지조건

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* 위치: 본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "김포금빛초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 102호임.

* 이용상태: 제1종근린생활시설(소매점)임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

* 토지 이용 상태: 본건이 속한 부지는 광평수의 부정형 토지로서, 아파트 단지의 부지로 이용 중임.

* 도로 상태: 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역 등 관련 법규에 따른 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재함.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2017년 2월 17일 접수된 국민은행 근저당 (366,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 나영태 소유권이전1번신탁등기말소

* 국민은행 근저당 (말소기준권리)

* 노은주 가압류 (500,000,000원)

* 노은주 강제경매 (998,407,534원)

* 더블유케이2509유동화전문 임의경매 (2025타경35257)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 인수되는 임차인의 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* *: 구

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-03

* 확정일자: 2025-03-27

* 배당신고일자: 2025-05-30

* 대항력: 없음

* 등기부채권 총액: 866,000,000원 (등기부상 총 채권액)

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1.3. 상권분석

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* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내 상가 시설로서, 단지 내 거주민을 주된 고객으로 하는 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지, 학교, 그리고 다른 근린생활시설들이 혼재되어 있어, 지역 주민들의 일상적인 소비 활동을 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 지정되어 있어, 지역 주민들의 편의를 증진하는 다양한 업종(슈퍼마켓, 편의점, 소규모 판매점 등)으로 활용될 수 있습니다.

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1.4. 생활정보

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* 교육시설: 본건 인근에 김포금빛초등학교가 위치하여, 자녀가 있는 가구의 수요를 흡수할 수 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근의 다양한 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 여러 노선의 시내버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 대규모 아파트 단지의 일부로서, 단지 내 관리 및 편의시설 이용이 용이하며 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 대지권 미등기: 본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 감정평가 시 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 평가되었으며, 분양대금 완납으로 건물 소유권 이전 및 대지권 사실상 취득 상태이나, 등기상의 명확한 권리 확보 절차에 대한 주의가 필요합니다.

* 중복사건: 본건과 관련하여 다수의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 복잡한 채권 관계를 시사합니다. 그러나 매각으로 인해 모든 권리가 일괄 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 다른 진행 양상을 보일 수 있습니다.

* 지역 환경 관련 민감성: 김포시 장기동 일대에서는 과거 쓰레기 자동집하시설 관련 악취 민원이 있었으며, 김포시 전반적으로 폐기물 처리 시설(소각장, 매립지) 설치 및 운영에 대한 지역 사회의 논의가 활발한 편입니다. 현재 본건지와 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 지역 환경 이슈는 간접적으로 고려될 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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해당 물건은 김포시 장기동의 대규모 아파트 단지 내에 위치한 제1종근린생활시설로서, 단지 거주민을 기반으로 하는 안정적인 수요층을 가지고 있습니다. 대지권 미등기라는 특수성이 존재하지만, 감정평가 과정에서 이를 고려하였고 사실상 대지권 취득이 완료된 상태이므로, 향후 문제 해결 가능성이 높습니다. 다수의 채권 및 경매 절차가 진행되고 있으나, 매각을 통해 모두 소멸될 예정이어서 권리 인수 부담은 없습니다. 따라서 대지권 문제 해결 및 적절한 임차인 구성 전략을 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 대상이라고 판단됩니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 고정적인 대단지 아파트 배후수요 확보.

* 향후 대지권 문제 해결 시 재산 가치 상승 기대.

* 제1종근린생활시설로서 다양한 업종으로의 활용 가능성.

* 초등학교 인근 위치로 인한 유동인구 및 학부모 관련 수요 발생.

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1.8. 예상 입찰가

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본 물건은 임차인 인수 보증금이 0원입니다.

감정가는 630,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 상가 거래 사례, 공실률, 임대료 수준, 그리고 대지권 문제 해결에 소요될 예상 비용 및 절차 등을 종합적으로 추가 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.