나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33050 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 146-3 정다운가 9층909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '지하철1호선 부천역' 북동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '부천역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제909호로서,
외벽 : 석재 및 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 '부일로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 현관에 '소방시설 외관점검표, 도시가스 검침안내, 2024년 주민등록 사실조사' 안내문이 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행시 재확인하시기 바람.

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33050 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (채권액 95,000,000원)

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 146-3, 정다운가 9층 909호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.78㎡ (약 1.14평)

토지지분: 3.7754999999999996㎡ (약 1.14평)

건물면적: 14.88㎡ (약 4.50평)

건물지분: 14.88㎡ (약 4.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 88,000,000원

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 노선 상가지대로서 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 세로장방형의 형태를 띠고 있으며, 현재 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남측의 '부일로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 채권액은 95,000,000원입니다.

말소기준권리는 2024년 09월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금10,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(오 )

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-07

* 확정일자: 2022-02-03

* 배당신고일자: 2024-03-15

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존 (2013-08-28): 추산종합건설주식회사 외 1명

* 공유자 지분 전부 이전 (2013-11-12): 서순애

* 소유권 이전 (2018-10-12): 권영은

* 주택임차권 (2024-03-15): 오다인 (금95,000,000원, 말소) - 대항력 없음

* 소유권 이전 (2022-03-28): 유상연 (매매)

* 가압류 (2024-09-11): 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 강제경매 (2025-03-24): 주택도시보증공사 (말소)

3.5. 기타 참고사항

현관문에 '소방시설 외관점검표, 도시가스 검침안내, 2024년 주민등록 사실조사' 안내문이 부착되어 있습니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 심곡동은 부천역을 중심으로 형성된 역세권 지역으로, 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있습니다. 인근에는 오피스텔과 근린생활시설이 많아 유동인구가 꾸준한 편입니다.

4.2. 주변 시세

최근 실거래가를 분석한 결과, 인근의 유사한 다세대 주택들의 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 차이를 보이고 있습니다.

* 삼성베스트빌(107-12) (2001년 준공, 41.85㎡)은 2026년 7월 11,100만원에 거래되었습니다. (면적당 약 265만원)

* 소사빌리지(101동102동) (2003년 준공, 61.17㎡)은 2026년 7월 17,100만원에 거래되었습니다. (면적당 약 280만원)

* 한양리버파크빌 (2019년 준공, 64.955㎡)은 2026년 7월 28,800만원에 거래되었습니다. (면적당 약 443만원)

본건의 감정가는 14.88㎡ 기준 8,800만원으로, 면적당 약 591만원입니다. 이는 최근 거래 사례 중 신축 건물(한양리버파크빌)의 면적당 가격과 비교했을 때 다소 높은 편으로, 감정가 산정 시 고려된 요인에 대한 추가 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 9층 909호입니다. 외벽은 석재 및 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시입니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 편의성

부천역 인근에 위치하여 각종 편의시설, 문화시설, 상업시설 이용이 편리합니다. 단, 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 전용면적이 14.88㎡로 협소합니다. 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

채권자이자 경매 신청인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 사항이 명시되어 있습니다. 이는 경매 진행 또는 낙찰 후 인수 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 절차가 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 소형 면적

건물 전용면적이 14.88㎡로 매우 협소합니다. 이는 일반적인 주거 목적이나 투자 관점에서 수요층을 제한할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

부천시 지역 내에서 쓰레기 소각장, 하수처리장 등 혐오시설 관련 이슈가 논의되고 있으나, 본건의 직접적인 인근 지역에 명확하게 확인되는 혐오시설은 검색 결과에서 파악되지 않았습니다. 그러나 광역 소각장 신설 등 대규모 시설 관련 계획은 지역 전체의 부동산 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 부천역 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형) 경매 물건입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, 임차인은 대항력이 없어 인수되는 권리는 없습니다. HUG 인수조건 변경 사항은 본건 취득 시 유의해야 할 점입니다. 소형 면적이라는 점과 감정가 대비 주변 시세 분석 시 면적당 가격이 다소 높게 책정된 점은 투자 판단 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 부천역 역세권의 입지

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수익 목적 투자에 적합

* 부천역 인근의 꾸준한 유동인구 및 상권

9. 예상 입찰가

감정가 88,000,000원 대비 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적당 감정가는 최근 거래 사례의 면적당 가격보다 높은 편입니다. 또한, HUG 인수조건 변경이라는 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 현 시점에서의 예상 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시장 상황 변화를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.