나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32800 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 11층 1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 ""원미중학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 오피스텔 및 공동주택, 노변 근린생활시설, 일반공장, 아파트형공장 등으로 형성되어 있는 주거/상업/공업 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 7호선 춘의역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2020.04.09 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상13층 건물내 제11층 제1102호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 노출 콘크리트 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 지상1층 일부(피로티)와 지하(B1~B2)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 각각 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있으며, 차량은 북측 도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경32800 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리 주건축물제1동 11층 1102호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.57㎡ (약 4.71평)

토지 지분: 15.57㎡ (약 4.71평)

건물면적: 57.87㎡ (약 17.50평)

건물 지분: 57.87㎡ (약 17.50평)

1.4. 건물 정보

건축물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상13층 건물

사용승인일: 2020년 04월 09일 (준신축)

전유부분 면적: 57.87㎡ (약 17.50평)

총 호실 수: 103호

총 건물면적(대지면적): 1,640.3㎡

건폐율: 57.73%

용적률: 479.91%

1.5. 가격 정보

감정가: 309,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 본건과 유사한 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 일반공장, 아파트형공장 등이 혼재된 주거/상업/공업 혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 7호선 춘의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

7호선 춘의역까지 도보 5분 이내에 접근 가능하며, 역세권 입지에 해당합니다.

2.3. 도로상태

건물은 북측 및 동측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있으며, 북측 도로를 통해 차량 출입이 이루어집니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 04월 11일 접수된 안산세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (해냄종합건설주식회사)

* 갑4: 소유권이전 (권영만, 매매 304,000,000원) - 2020년 09월 25일

* 을1: 주택임차권 (여경섭, 보증금 304,000,000원) - 2020년 08월 11일 확정, 2020년 09월 25일 전입.

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 대항력은 없습니다.

* 갑5: 압류 (안산세무서장) - 2022년 04월 11일 (말소기준권리)

* 갑6: 압류 (부천시) - 2023년 09월 27일 (말소)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 304,000,000원) - 2025년 03월 06일 (본건 사건)

3.3. 인수되는 권리

등기부채권 총액은 304,000,000원입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 구성

주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 일반공장, 아파트형공장 등이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 공존하고 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

인근의 주거단지 및 다수의 업무시설 종사자를 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 7호선 춘의역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

원미중학교가 인근에 소재하고 있으며, 까치울중학교, 중원고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

부천아트벙커B39와 같은 문화시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

제공된 정보상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 예상치 못한 임차인의 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 현재 등기부상 확인되는 HUG 임차권은 말소 예정입니다.

6.2. 준공업지역 특성

주거, 상업, 공업 시설이 혼재하는 준공업지역의 특성상, 일부 지역에서는 소음, 분진 등 환경적인 영향을 받을 수 있습니다.

다만, 과거 혐오시설로 분류되었던 소각장 등이 문화시설로 재탄생하는 등 도시재생 사례가 있어, 향후 지역 환경 변화 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축급인 해냄스토리 오피스텔로, 건축된 지 약 6년 되었습니다. 지하철 7호선 춘의역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 주거 및 상업, 공업 시설이 혼재되어 있어 다양한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, HUG의 말소 동의로 인해 임차 보증금 관련 문제는 해결된 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계 미확인 사항과 준공업지역의 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축급 오피스텔: 7호선 춘의역 도보 접근 가능 거리, 2020년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 안정적인 권리 관계: HUG의 말소 동의로 인수 부담 없는 임차권.

* 편리한 생활 인프라: 대중교통, 교육시설, 근린생활시설 인접.

* 다용도 지역의 잠재력: 주거, 상업, 공업 시설 혼재로 인한 다양한 수요층 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 309,000,000원

주택도시보증공사(HUG)의 임차 보증금 304,000,000원은 매각으로 소멸될 예정이므로, 입찰가 산정 시 인수되는 보증금은 없습니다.

현재 경매로 진행 중인 유사 평형대의 오피스텔 호실들이 3억 100만원 ~ 3억 1,600만원 수준에서 입찰가를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

감정가 309,000,000원을 기준으로, 시세 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 보았을 때, 감정가의 80%~90% 수준을 고려해볼 수 있으며, 본건의 경우 247,200,000원 ~ 278,100,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 움직임을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.