나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32832 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 403-20 푸른마을 2층 201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32832 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 403-20 푸른마을 2층 201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2025타경32832 | 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 403-20 푸른마을 2층 201호 | 감정가: 309,000,000원 | 최저가: 151,410,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (부천지원 2025타경32832)

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경32832 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 403-20 푸른마을 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 309,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

면적 현황:

- 토지면적: 26.88㎡ (약 8.13평)

- 건물면적 (전용): 56.58㎡ (약 17.11평)

소유자/채무자: 류OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특징

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역 내에 있습니다.

철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 치장타일 및 석재 마감 등으로 비교적 양호합니다. 위생/급배수/난방설비 및 승강기가 설치되어 있어 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 입지 조건

본건은 고강동 지역에서 주거 선호도가 높은 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

장방형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 로폭 약 8미터 정도의 도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 **제2종일반주거지역**으로, 향후 개발 잠재력을 가진 주거지역에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준이며, 차량을 통한 부천 시내 및 인근 지역 이동은 용이한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계의 개요

본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일 인이므로 기본적인 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 보입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 한 번에 매각하는 **일괄매각**으로 진행됩니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

현재 자료상 공부(公簿)와의 차이는 없으나, **임대차 관계는 미상**으로 보고되어 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인에 대한 추가적인 권리 분석 및 명도 협상 과정이 필요할 수 있는 **잠재적 리스크** 요인입니다. 입찰 전 현장 조사 및 법원 문건 조사를 통해 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주변은 주거 밀집 지역의 특성상 생활 편의시설 중심의 근린 상권이 발달해 있습니다. 학교와 주택이 밀집되어 있어 기본적인 소비 시설(마트, 식당, 학원 등) 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

'고강초등학교'가 가까워 어린 자녀를 둔 가구의 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 공원 등도 주변에 소재하여 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역 제한 리스크

본건은 **항공표면** 및 **과밀억제권역** 등의 지역 제한을 받고 있습니다. 특히 항공표면 제한은 항공기 운항의 안전을 위해 건축물의 높이 등이 제한될 수 있으므로, 향후 재건축 또는 대수선 시 건축 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 매물의 장기적인 개발 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 및 환경 요소

제공된 정보와 검색 결과에서는 특정 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 항공표면 제한 구역의 특성상 **항공기 소음** 여부는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 할 중요한 환경 요소입니다.

6. 종합 의견

본건은 실수요층이 선호하는 초등학교 인근 주거지에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 56.58㎡(약 17.11평)의 적절한 크기를 갖추고 있습니다. 감정가 309,000,000원은 인근 시세 파악 후 적정 입찰가를 산정하는 기준이 될 것입니다.

가장 큰 난관은 **임대차 관계 미상**에 따른 명도 리스크이며, 이 부분을 해소하기 위한 법적 검토 및 비용 산출이 필수적입니다. 잠재적 건축 제한(항공표면)을 고려하여 장기적인 개발보다는 단기 또는 중기 실거주/임대 투자 관점에서 접근하는 것이 유리해 보입니다.

7. 투자 포인트

**안정적인 주거 수요**: 초품아(초등학교를 품은 아파트/주택)에 준하는 입지로, 실수요층이 두터워 공실 리스크가 낮습니다.

**환금성 확보**: 감정가 3억대 초반의 다세대주택으로, 소액 투자가 가능하며 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 매입할 경우 환금성이 우수할 수 있습니다.

**지분 투자 가치**: 제2종일반주거지역 내 토지 지분(26.88㎡)을 확보할 수 있어, 장기적으로 토지 가치 상승에 따른 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매1계