나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32785 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 OOOOO OOOOOO OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 삼정동 소재 ""삼정초등학교""남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 판매시설, 공동주택(아파트, 다세대주택 등), 단독주택 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상9층 건물내 제2층 제201호로서,
(사용승인일:2021.01.15)
외벽: 인조석붙임마감, 미장스톤마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로인 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-109호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경32785 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 308-2 아테온아파트 2층 201호

건물 용도: 아파트

건축물 현황: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층, 지상 9층 건물 중 제2층 제201호

사용승인일: 2021년 1월 15일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 356,000,000원

토지 면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

건물 면적 (전용): 60.73㎡ (약 18.37평)

(참고: 건물 총 연면적 1,921.58㎡ (약 581.35평))

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 삼정동에 위치하며, 남측 인근에 삼정초등학교가 있습니다. 주변은 근린생활시설, 판매시설, 공동주택(아파트, 다세대주택 등), 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(삼정초), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 남대문세무서장 압류 2021.11.19)

소유권보존: 2021.01.25 (정명조)

소유권이전: 2021.09.02 (고일청)

압류: 2021.11.19 (남대문세무서장) - 말소기준권리

가압류: 2022.09.06 (신한저축은행) - 말소

압류: 2022.12.05 (부천시) - 말소

가압류: 2023.03.16 (서민금융진흥원) - 말소

가압류: 2023.04.17 (오케이저축은행) - 말소

강제경매: 2025.03.05 (주택도시보증공사) - 말소 (본 경매 사건)

총 등기부채권 합계: 404,344,885원

3.2. 임차인 분석

* 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 369,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-13

확정일자: 2021-07-20

배당신고일자: 2023-09-15

대항력: 없음 (제공된 임차인 현황 정보 기준)

비고:

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 3번 주택임차권등기 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출됨)

(주: '임차인 현황' 정보에 의하면 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에서는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 인수 여부 및 관련 절차에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.)

4. 건물 현황

4.1. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 1월 15일에 사용승인을 받았습니다.

외벽: 인조석붙임마감, 미장스톤마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시창호 등

4.2. 이용 상태 및 설비

아파트로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 옥내소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 삼정동 일대는 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

본건 남측 인근에 삼정초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호합니다.

6.2. 편의 시설 및 기타

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에는 아파트 단지 외에도 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

(참고: 부천시는 과거 삼정동 인근에 소각장(부천아트벙커 B39)이 있었으나, 현재는 문화예술 공간으로 재탄생하여 '혐오시설'의 직접적인 영향은 없습니다. 다만, 과거 소각장 부지 인근의 개발 과정 및 지역 특성 등은 간접적으로 고려될 수 있습니다.)

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 관련

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황'에는 대항력이 없는 것으로 나타나 혼선이 있습니다. '물건명세서'에 의하면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권이 명시되어 있어, 해당 임차권의 인수 가능성이 존재합니다.

7.2. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 동시에 임차인과 관련된 사항(말소동의 확약서 제출 등)에 연관되어 있어, HUG의 인수조건 변경이 물건의 최종 취득 조건 및 부담에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.3. 임대 관계 미상

해당 물건의 임대 관계는 조사 결과 미상으로, 추후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. (본건의 경우, 임차인 정보는 구체적으로 기재되어 있으나, '임대관계 미상'이라는 정보도 함께 기재되어 있어, 인수되는 임차인의 권리관계 외 추가적인 임대차 정보 확인 필요성을 시사합니다.)

8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)의 아파트로서, 재건축 또는 신규 공급으로 인한 단지 규모 대비 면적은 양호한 편입니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 존재 가능성 및 'HUG 인수조건 변경' 등 권리관계에 있어 복잡성이 존재하며, 이는 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 입지 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되나, 권리분석에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 핵심 생활 인프라 인접: 삼정초등학교 및 버스정류장이 인접해 있습니다.

* 정비된 내부 시설: 위생, 난방, 승강기 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 356,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 0원으로 계산됩니다. (제공된 '임차인 현황' 정보에 따른 '인수 보증금 합계' 기준)

하지만, '물건명세서' 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권이 명시되어 있고, HUG의 말소동의 확약서가 제출된 복잡한 상황을 감안할 때, 낙찰 후 임차권 인수 또는 관련 협상 비용이 추가로 발생할 가능성이 있습니다.

따라서, 이러한 잠재적 인수 부담 및 명도 관련 비용을 신중히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우므로, 실제 현장 조사 및 권리 분석 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.