나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32760 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 9층 904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 ""원미구청"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 공장 및 지식산업센터 등이 혼재되어 있는 주상 혼용지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층~지상13층 중 9층 904호로서,
외벽: 시멘트몰탈위 페인트마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감,
창호: 하이새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 업무용 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 폭6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 소재하는 해냄스토리 주건축물제1동 9층 904호 오피스텔입니다. 본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 건은 HUG 인수조건 변경이라는 특수물건 정보가 있습니다.

1.2. 상세 정보

사건번호: 부천지원 2025타경32760 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 9층 904호

건물명: 해냄스토리

용도: 오피스텔

감정가: 297,000,000원

토지면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

토지지분: 14.178899999999999㎡

건물면적: 52.29㎡ (약 15.82평)

건물지분: 52.29㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 층수: 지하 2층 ~ 지상 13층 중 9층

총 호수: 103호

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미구청' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 공장 및 지식산업센터 등이 혼재된 주상 혼용지대에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 06월 20일 접수된 부평세무서장의 압류(갑7)입니다. 본 건 등기부에는 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 현재 파악된 모든 권리는 말소 예정 또는 말소된 상태입니다.

등기부채권 총액은 약 1,790,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황에는 주택도시보증공사(정용준)가 보증금 308,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 08월 25일, 확정일자 2022년 07월 21일로 등재되어 있습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며(대항력: 없음), 을구 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있습니다. 다만, 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로, 통상적인 경매 절차상 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 임차인에게 대항력이 없다는 점이 중요합니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성 및 토지이용계획

본건이 속한 지역은 준공업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(춘의준공업지역)에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다. 이러한 용도지역은 업무시설 및 상업용 건부지로서의 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 주변 이용현황

건물의 주된 용도는 업무시설이며, 제1종근린생활시설도 복합되어 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상업 및 업무 지역으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지하 2층부터 지상 13층까지 연면적 10,557.61㎡ 규모입니다. 외벽은 시멘트몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이새시로 시공되었습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본 건 인근에는 원미구청이 위치하고 있으며, 주상복합단지 내에 있어 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리관계 관련 리스크

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 일반적인 경매 절차와 다른 조건이 적용될 수 있습니다. 주택도시보증공사가 채권자이자 임차권 말소 동의 주체로 나타나는 점, 그리고 '임대관계는 미상임'이라는 점은 매각 후 추가적인 분쟁의 소지가 있음을 시사합니다. 다만, 임차인의 대항력 부재 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 권리 인수는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 리스크

건물의 노후도, 공실률, 관리비 연체 여부 등에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 준공업지역 특성상 향후 주변 개발 계획에 따른 영향 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 부천시 원미구의 중심 상업 및 업무지구에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔입니다. 감정가는 2억 9천 7백만원이며, 건물 면적 52.29㎡(약 15.82평) 대비 적절한 수준으로 평가되었습니다. 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG와의 계약 조건에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천시 원미구의 중심업무지구에 위치하여 접근성 및 배후수요 확보에 유리합니다.

* 건물 노후도가 비교적 낮고(2020년 사용승인), 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 인수되는 권리 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 향후 주변 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 시세를 파악한 결과, 본 건과 유사한 면적(전용 50-60㎡대)의 오피스텔이 2억 6천만원에서 2억 8천만원 수준에서 거래되는 것으로 확인됩니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 물건 정보와 임대 관계 미확인 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 260,000,000원에서 275,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재확인, 그리고 HUG 측과의 인수 조건 상세 확인 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.