나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1332 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 302-24 호림빌라 지층1호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1332 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 302-24 호림빌라 지층1호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2025타경1332 | 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 302-24 호림빌라 지층1호 | 감정가: 93,000,000원 | 최저가: 45,570,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

본 보고서 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 다세대주택(호림빌라)의 지층 1호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 부천지원 2025타경1332 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 302-24 호림빌라 지층1호

용도: 다세대주택 (지층)

감정가: 93,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

면적 현황

토지면적(대지권): 36.06㎡ (약 10.89 평)

건물면적(전용면적): 36.42㎡ (약 11.01 평)

토지 지분율: 3606

건물 지분율: 3642

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 '수주도서관' 남서측 인근에 위치하며, 다세대, 연립주택, 아파트 및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 전형적인 주거지구이자 베드타운의 성격을 가집니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 교통은 전적으로 버스에 의존하는 경향이 있으나, 추후 대장홍대선 고강역이 계획 중에 있어 향후 교통 개선의 잠재력이 있습니다.

토지이용계획 및 도로 상태

용도지역은 제2종일반주거지역으로 주거환경 양호성이 높습니다. 본건은 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있으며, 고강동의 일부 골목길은 일방통행이 난립된 구역이 많아 초심자의 운행 및 보행에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

다만, 김포국제공항과 매우 인접한 지리적 특성상 항공표면 제한구역에 포함되어 있어 건축물 높이 제한 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 건물 및 이용 현황

건물의 구조 및 연식

1990년 11월 02일 사용승인된 연와조 스라브지붕의 지하 1층, 지상 2층 공동주택(다세대) 내의 지층 1호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샷시창호이며 건물의 연식은 약 35년으로 노후한 상태입니다.

이용 상태 및 설비 내역

현황 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비와 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

1.4. 권리 분석

경매 유형 및 채무 관계

부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(유OO)이며 채권자는 오OOOOOOO(금융기관 또는 회사로 추정)입니다. 소유자/채무자가 동일하므로 명도 과정에서의 복잡성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

임대차 관계 (점유 현황)

현재 임대차 관계는 '임대미상'으로 조사되었습니다. 이는 경락(낙찰) 후 매수인이 실제 점유자(소유자 또는 임차인)에 대한 명도 절차를 별도로 진행해야 함을 의미하며, 임차인 존재 여부 및 대항력 여부에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

1.5. 생활 정보 및 상권 분석

생활 편의시설

본건은 '수주도서관' 인근에 위치하며, 도서관, 문학관, 선사문화 유적 체험관 등 종합 문화시설을 도보권에서 이용 가능하여 교육 및 문화 환경은 양호합니다.

주변에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 소규모 근린상가가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있습니다.

상권 환경

주변은 기존 주택지대로서 소규모 근린상가를 중심으로 한 지역 밀착형 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 신축 빌라 분양이 진행되는 등 주거 환경 개선이 점진적으로 이루어지고 있는 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

지층 물건의 한계

본건은 지층(지하 1층)에 위치하여 채광, 통풍, 습기 문제에 취약하며, 장마철 침수 위험성이 상존하는 등 주거 쾌적성이 낮을 수 있습니다.

노후된 건물 상태

1990년식 건물로 건물 노후도가 높아, 취득 후 대대적인 수리 및 내부 인테리어 비용(명도비용 포함) 발생 가능성을 고려해야 합니다.

항공기 소음 및 규제

김포국제공항과 매우 근접하여 일상 생활에 영향을 미치는 심각한 항공기 소음이 발생할 수 있습니다. 또한, 항공표면 제한구역으로 인한 건물 증축/개축 등의 제한이 잠재되어 있습니다.

임대차 미상 리스크

임대차 관계가 '미상'이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유자를 확인하고 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 파악해야 합니다. 임차인에게 대항력이 있을 경우 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 9300만원대의 낮은 감정가로 형성되어 소액 투자의 기회를 제공합니다. 제2종일반주거지역 내 '수주도서관' 인근이라는 입지적 장점과 향후 고강역 개발 계획이라는 잠재적 호재를 가지고 있습니다.

그러나 지층 물건이라는 근본적인 리스크(침수, 쾌적성)와 항공기 소음, 노후된 건물 상태라는 단점 또한 명확합니다. 따라서 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

투자 포인트

1. 소액 투자 및 실거주 목적 적합: 낮은 감정가(93,000,000원)로 실수요자의 접근성이 높습니다.

2. 교육 및 문화시설 인접: '수주도서관' 등 교육 및 문화시설이 가까워 주거 환경의 만족도를 높일 수 있습니다.

3. 재개발/주거환경 개선 잠재력: 주변 지역의 주거 환경 개선 사업(신축 빌라 건축 등)이 진행 중이며, 대장홍대선 고강역 예정지 인근으로 장기적인 관점에서 교통 개선 호재를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매1계