나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32729 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 547-5 주석리치빌 나동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

김포시 고촌읍 신곡리 소재 ""고촌읍행정복지센터""서측 인근에 위치하는 다세대주택 ""주석리치빌 제나동"" 제3층 제302호로서 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대임.

교통상황

남동측 인근에 김포골드라인 ""고촌역"" 이 위치하고 48번 국도 및 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층규모의 다세대주택 내 제3층 제302호로서

외벽 : 콘크리트 위 석재 등 마감
창호 : 알미늄 및 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역(신곡1지구), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역(수도권정비계획법), 철도보호지구(철도안전법), 하수처리구역(하수도법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32729 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 547-5 주석리치빌 나동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

토지면적: 23.01㎡ (약 6.96평)

토지지분: 23.01㎡ (약 6.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.34㎡ (약 11.90평)

건물지분: 39.34㎡ (약 11.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

- 건물명: 주석리치빌

- 동: 나동

- 층: 3층

- 호수: 302호

- 건축연도: 2018년 (건축물 총괄표제부 pmsDay 기준)

- 구조: 철근콘크리트구조 5층 규모 (건축물 표제부 기준)

- 주요용도: 공동주택 (다세대주택)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌읍행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

* 교통상황: 남동측 인근에 김포골드라인 "고촌역"이 위치하고 있으며, 48번 국도 및 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 5층 규모의 다세대주택 내 제3층 제302호이며, 외벽은 콘크리트 위 석재 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 일반적인 상하수도 설비 및 위생 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 평탄한 토지로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 소로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역(신곡1지구), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역, 철도보호지구, 하수처리구역 내에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 인천지방법원 2024.10.07. 접수, 서울보증보험주식회사 가압류 (85,000,000원)

* 등기부채권 총액: 330,000,000원 (서울보증보험주식회사 가압류 85,000,000원 + 주택도시보증공사 강제경매 245,000,000원)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김성민)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-16

* 확정일자: 2021-06-29

* 배당신고일자: 2023-07-19

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정)

* 비고: 을3 등기구분 주택임차권 (245,000,000원)으로 등기되었으나, 말소 예정입니다.

* 주식회사알카말 (해당 임차인 정보 없음)

* 인수 여부:

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상 명시)

* 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다만, "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 특이사항 및 특수물건정보 기재로 인해, 말소 예정인 주택임차권(김성민)의 실제 인수 여부에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. HUG(주택도시보증공사)의 개입과 관련된 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 김포시 고촌읍 신곡리는 김포골드라인 고촌역을 중심으로 형성된 역세권 지역입니다.

* 주변으로 아파트 단지와 다세대주택, 상가건물 등이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

* 고촌역 인근으로는 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 본 물건이 속한 '주석리치빌'은 비교적 최근 건축된 연립/다세대 주택 단지로, 주변의 다른 빌라 및 아파트 단지들과 함께 지역 주거 단지를 형성하고 있습니다.

* 인근의 최근 매매 사례들을 볼 때, 본 건과 유사한 면적과 연식의 주택들은 2억원대 중반의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 김포골드라인 고촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 이동이 편리합니다. 48번 국도를 통한 자가용 이용도 용이합니다.

* 주변 시설: 고촌읍행정복지센터, 하나로마트, 김포공항, 다양한 상업시설 및 음식점, 병원, 은행 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육 환경: 고촌초, 고촌중, 김포고 등 다수의 학교가 인근에 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 주변이 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 형태로, 조용하면서도 편의시설 이용이 편리한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 가장 큰 리스크 요인입니다. 등기부상 주택임차권(김성민, 245,000,000원)이 말소 예정임에도 불구하고, '선순위임차권'이라는 문구는 낙찰자가 해당 임차권을 인수해야 할 가능성을 시사합니다. 이는 낙찰가의 일부 또는 전부를 임차인에게 추가로 지급해야 함을 의미하므로, 실제 인수 금액은 크게 증가할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 본 건의 채권 총액(330,000,000원)이 감정가(219,000,000원)보다 훨씬 높아, 경매 낙찰가율이 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 기타 참고사항에 '임대차관계 미상'으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 다수의 도시관리계획(고도지구, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 철도보호지구)에 묶여 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 직접 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 고촌역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 다세대주택입니다. 하지만 HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 및 '선순위임차권'이라는 문구는 법적 권리관계의 복잡성을 시사하며, 낙찰 시 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 등기부상 말소 예정인 임차권임에도 불구하고, HUG의 개입으로 인해 상황이 달라질 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 채권 총액 또한 감정가를 상회하고 있어, 권리관계 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 고촌역 도보권으로 우수한 교통 환경을 자랑합니다.

* 생활 편의성: 고촌읍행정복지센터, 상업시설, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 향후 지역 가치 상승 잠재력: 김포 신도시 및 주변 개발 계획에 따라 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 위 투자 포인트는 '선순위임차권' 관련 리스크가 해소된다는 전제 하에 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 219,000,000원이며, 건물 면적은 39.34㎡ (약 11.90평)입니다.

최근 유사 물건(주석리치빌가,나동, 55.67㎡)의 매매가가 265,000,000원(약 476만원/㎡)에 형성된 점을 고려할 때, 해당 물건의 시장가치는 약 187,000,000원 (39.34㎡ * 476만원/㎡) 이상으로 추정됩니다.

그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 리스크로 인해 낙찰 시 추가 부담 가능성이 높습니다. 만약 해당 임차권(245,000,000원)이 인수된다면, 본 건의 실질적인 인수가는 매우 높아지게 됩니다.

자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고, 등기부상 임차권 및 강제경매가 말소 예정임을 감안하여, 법적인 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

본 예상 입찰가는 감정가를 중심으로 하되, 최근 시세를 반영하고 잠재적 리스크를 일부 고려한 범위입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 권리관계에 대한 최종 확인 및 법률 자문을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.