나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30954 [1] 경기도 이천시 신둔면 장동리 668-45 1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화담 · 평가일 2025.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 장동리 소재 '대한장애인체육회 이천선수촌' 북동측 인근에 소재하며 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호3: 인접도로 대비 다소 완경사의 토지를 조성한 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용중임.
기호4,5: 현황 도로임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로(기호4,5)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),

기호4,5: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1: 일반목구조 기타지붕 지상2층건으로서,(사용승인일: 2020.11.19)

외벽: 목재 및 사이딩판넬 마감,
내벽: 도배 및 일부 타일마감,
창호: 하이샷시 창호 마감임.

기호2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층건으로서,(사용승인일: 2020.11.19)
외벽: 몰탈 위 페인트 마감,
내벽: 몰탈 위 페인트 마감,
창호: 오버헤드도어 마감임.

이용상태

기호1: 단독주택으로 이용중임.
기호2: 단독주택의 부속 주차장으로 이용중임(등기사항전부증명서상 단독주택으로 표기됨)

설비내역

기호1: 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, LPG 가스에 의한 난방설비 등이 구비됨.
기호2: 전기설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호2: 등기사항전부증명서상 단독주택으로 표기되어 있으나 일반건축물대장 및 현황상 주차장임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 본건 토지 상에 소재하는 석축, 조경석, 정원수 등은 평가 및 매각 포함.
- 목록 2.는 등기사항전부증명서상 단독주택으로 표기되어 있으나 일반건축물대장 및 현황상 주차장임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 여주지원 2025타경30954 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 신둔면 장동리 668-45 1동

* 용도: 단독주택

* 감정평가액: 459,913,700원 (약 45,991만 원)

* 토지 면적: 619.00㎡ (약 187.30평)

* 토지 지분: 542.9993㎡ (약 164.49평)

* 건물 면적: 204.86㎡ (약 61.97평)

* 매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 이OOOOOO

1.2. 건물 현황

* 건물(1동):

* 구조: 일반목구조, 기타지붕, 지상 2층

* 외벽: 목재 및 사이딩판넬 마감

* 내벽: 도배 및 일부 타일 마감

* 창호: 하이샷시 창호 마감

* 사용승인일: 2020.11.19

* 총 면적: 148.16㎡ (약 44.82평)

* 건물(2동):

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층

* 외벽: 몰탈 위 페인트 마감

* 내벽: 몰탈 위 페인트 마감

* 창호: 오버헤드도어 마감

* 사용승인일: 2020.11.19

* 총 면적: 56.7㎡ (약 17.17평)

* 비고: 등기사항전부증명서상 단독주택으로 표기되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황상 주차장으로 이용 중임.

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 경기도 이천시 신둔면 장동리 소재 '대한장애인체육회 이천선수촌' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 본 건 남동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 출입에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 26일자 반월농업협동조합의 근저당권(324,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리(현대카드 가압류, 이재훈 강제경매, 장만재 강제경매, 정혜련 가압류 등)는 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 지상권이 기재되어 있으나, 그 내용이 상세하지 않아 인수 여부 및 범위에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 사항은 없습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로, 현장 확인 시 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 유무를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 단독주택이 밀집한 지역과 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 '대한장애인체육회 이천선수촌'이 소재하여 관련 시설 이용자들의 접근성이 있을 수 있습니다.

* 다만, 대규모 상업시설이나 배후 주거 단지가 밀집한 지역은 아니므로, 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주거 목적 외 상업적 활용에는 제한이 따를 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 일부 소재하나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교, 고등학교 등의 교육 시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. (상세 정보는 별도 확인 필요)

* 공공시설: '대한장애인체육회 이천선수촌'이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건은 중복 사건(사건번호 2025타경31030)이 존재하므로, 경매 진행 상황 및 낙찰 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

* 건물 용도 불일치: 목록 2. 건물(주차장)은 등기사항전부증명서상 단독주택으로 표기되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황상 주차장으로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 현황과 공부상의 차이로 인한 문제 발생 소지가 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 건축물대장, 등기부등본의 일치 여부를 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 토지 활용 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 지상권 존재 가능성: 물건명세서상 '지상권 개요'에 지상권 존재 가능성이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 인수 시 예상치 못한 권리 관계가 발생할 수 있습니다. 반드시 소멸되지 않는 권리 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

* 제시 외 물건: 본건 토지 상의 석축, 조경석, 정원수 등은 평가 및 매각 포함되나, 이에 대한 정확한 가치 평가 및 실제 포함 범위는 현장에서 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 지역 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 이천시 신둔면의 비교적 조용한 지역에 위치한 단독주택 부지 및 건물입니다.

* 건물이 신축된 지 얼마 되지 않았고(2020년 사용승인) 토지 면적 또한 충분한 편입니다.

* 다만, 중복 사건으로 인한 경매 진행 변수, 건물 2동의 용도 불일치, 복합적인 토지 이용 제한 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

* 특히, 등기사항전부증명서상 단독주택으로 표기된 지하 주차장 건물의 실제 현황 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 인수되는 권리가 명확하지 않은 지상권 존재 가능성도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2020년에 사용승인된 주택으로 비교적 최근에 지어져 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 넓은 토지 면적: 619.00㎡ (약 187.30평)의 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 주변 시설: '대한장애인체육회 이천선수촌' 인근에 위치하여 잠재적 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 4억 5천만 원대에서 시작하므로, 시장 상황 및 경매 진행 여부에 따라 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 459,913,700원 (약 45,991만 원)입니다.

* 제공된 정보에 포함된 JSON 데이터 분석을 통해 건물 현황 등은 파악하였으나, 정확한 주변 시세 정보를 담은 JSON 데이터가 없어 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 산정하는 데는 한계가 있습니다.

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 부동산의 최근 거래 사례, 본건의 상태(건물 용도 불일치, 지상권 가능성 등), 경매 시장의 경쟁 상황 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 일반적으로 경매에서는 감정가의 80%~120% 수준에서 낙찰이 이루어지나, 본건의 특이사항들을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 상기 감정가 수준을 참고하되, 반드시 전문가의 도움을 받거나 스스로 충분한 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.