나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31975 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 42-1 삼성아이파크 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 ""도당중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제4층 제401호로서,
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경31975 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 42-1 삼성아이파크 4층 401호

건물명: 삼성아이파크

용도: 다세대주택 (공동주택)

건물구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2013년 8월 사용승인

층수: 지상 4층 / 총 5층

1.2. 면적

토지면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물면적 (전용면적): 30.60㎡ (약 9.26평)

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 143,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 대로2류 (폭 30m~35m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(도당중), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 갑5 (부평세무서장 압류, 2023-04-14)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 하

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-13

확정일자: 2020-09-01

배당신고일자: 2023-09-04

대항력: 있음

비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다.

* 임차인: 한국주택금융공사

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-13

확정일자: 2020-09-01

배당신고일자: 2025-02-21

대항력: 없음

비고: 본 경매개시결정의 채권자이나, 대항력은 없습니다.

3.3. 주요 권리사항

을구 5번 하 주택임차권 (보증금 1억 3천만원)이 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역에 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 도당중학교: 북서측 인근 위치

* 그 외 부천초등학교, 부천중앙초등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 분포합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 하 의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어지며, 인수 후 재매각 또는 임대 시 고려해야 할 중요한 요소입니다. "HF 인수조건 변경"에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

공동담보 물건으로, 다른 담보물의 매각 결과에 따라 채권 금액 등에 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 130,000,000원의 보증금을 인수하는 조건으로 진행됩니다. 신축 건물이나 인근 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 인수되는 보증금으로 인해 실질적인 투자 수익률 확보가 어려울 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 경기도 부천시 원미구 도당동 소재, 도당중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 2013년에 준공된 비교적 신축급 건물(삼성아이파크)입니다.

* 전용면적 약 9.26평의 소형 주거 공간으로, 1인 가구 또는 소형 가구에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다.

감정가 143,000,000원 및 주변 유사 물건의 시세(약 8000만~12400만 원, 연식 상이)를 고려할 때, 현재 제시된 조건으로는 낙찰 후 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금 1억 3천만원)이 물건의 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

이러한 점을 감안하여, 수익성 확보를 위해서는 매우 낮은 금액으로 입찰해야 할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 30,000,000원

매우 높은 위험성을 내포하고 있으므로, 본 입찰가 제시는 참고용이며 철저한 권리분석 및 현장 조사를 바탕으로 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.