나이스옥션 법원경매 여주 2025타경391 [1] 경기도 여주시 현암동 189-24 애플하우스이 1동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 현암동 소재 '오학동 주민센터' 북동측 인근에 위치하며 주변은
아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 10층건 내 2층 201호로서
외벽 : 돌붙임, 벽돌형 타일붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로서 방3, 거실, 주방, 욕실2 등으로 사용중 인 것으로 탐문조사
됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약6미터 정도의 단지내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(여주 소로3-137호선)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2025타경391 (1)

* 소재지: 경기도 여주시 현암동 189-24 애플하우스 E 1동 2층 201호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 1억 6,000만원

* 토지면적: 34.57㎡ (약 10.46평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 여주시 현암동 소재 '오학동 주민센터' 북동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

1.2. 권리분석

* 등기부상 총 채권액: 약 2억 1,691만원 (근저당 1억 8,360만원, 가압류 3,331만원 등)

* 말소기준권리: 2019년 1월 31일 접수된 농협은행 근저당권 (을2)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (단, 등기부 요약상으로는 확인되지 않아 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2019년 2월 20일

* 확정일자: 2019년 1월 15일

* 배당신고일자: 2025년 5월 1일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 여주시 현암동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있음.

* '오학동 주민센터' 인근으로 관공서 및 편의시설 접근성이 양호한 편임.

* 주변 아파트단지 및 다세대주택 등은 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요를 제공할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 10층 건물 내 2층 201호임.

* 이용 상태: 업무시설(오피스텔)로, 탐문 조사 결과 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개로 사용 중인 것으로 파악됨.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

* 인접 도로: 북측으로 노폭 약 6미터의 단지 내 포장도로와 접함.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 자산유동화증권(ABCP, MBS 등)의 기초자산으로 편입된 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 내부 절차나 특수성을 가질 수 있어 취득 시 면밀한 검토가 필요함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역 등에 해당하여 향후 건물 이용 및 증개축 등 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 등기부 요약에서는 확인되지 않음. 만약 지상권이 존재할 경우, 해당 권리 부담을 낙찰자가 인수해야 하므로 사전 확인이 필수적임.

* 주변 혐오시설: 현재까지 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 여주시 지역 내 혐오시설 관련 갈등 사례가 보도된 바 있어, 입찰 전 해당 물건지 인근에 대한 추가적인 현장 조사 및 주변 탐문이 권장됨.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 현암동에 소재한 오피스텔로, 주변 주거 및 상업 시설과의 혼합으로 인해 안정적인 임대 수요가 기대되는 물건임. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 편임. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 토지이용계획상의 제한, 그리고 불명확한 지상권 존재 가능성은 투자 결정 시 주의 깊게 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됨.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있음.

* 소형 오피스텔로서 소액 투자 대상으로 적합함.

* 지역 내 주거 및 상업 혼재 지역으로 꾸준한 임대 수요 확보 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 6,000만원

* 인수 보증금: 0원

* 현 시세 분석:

* 해당 지역 오피스텔의 최근 매매 및 임대 시세 조사가 필요함. (본 건은 유동화 물건으로 일반 물건과 다른 접근 필요)

* 건축물대장 및 현장 조사 결과를 바탕으로 내부 상태, 층수, 향 등을 고려하여 보수적으로 시세 평가 필요.

* 주변 유사 오피스텔의 평당 매매가 추이를 감안하여, 감정가 대비 90%~100% 범위에서 입찰가를 고려할 수 있음.

* 예상 입찰가 제안:

* 감정가(1억 6,000만원) 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 최적의 입찰가는 1억 4,000만원 ~ 1억 5,500만원 범위로 제안함.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 일반적인 경매 시장 상황 및 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 투자 결정은 최신 시세 조사, 현장 방문, 권리관계 재확인(특히 지상권), 유동화 물건 관련 특수성 검토 등을 거친 후 신중하게 판단해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.