나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33180 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 301-7 세방빌라 3동 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 오정구 고강동 소재 ""성곡중학교"" 북서측 직선거리 약400미터 지점에 위치
하는 세방빌라 3동 내에 소재하며, 인근일대는 주로 다세대주택, 다가구주택 등으로 이루
어진 주거지대로서 동측 및 서측 인근으로 야산이 소재하며, 북측 인근으로 경인고속도로
가 통과하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량접근 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통
수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 지층 비02호로서
외벽 : 벽돌형 타일붙임.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭5미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

경기도 부천시 오정구 고강동 301-7 세방빌라 3동 지층비02호

1.2. 건물구조및용도

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 지층 비02호로서, 다세대주택으로 이용중임.

1.3. 면적정보

토지면적: 35.12㎡ (약 10.62평)

토지지분: 35.12㎡ (약 10.62평)

건물면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.77㎡ (약 18.08평)

1.4. 감정가

140,000,000원

1.5. 사건정보

사건번호: 부천지원 2025타경33180 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (추정)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 감정평가요약

구분건물 감정평가 요항표 상 총 건물 면적 640.82㎡, 토지 면적 346.9㎡. 본건은 지하층 비02호임.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

경기도 부천시 오정구 고강동 소재 ""성곡중학교"" 북서측 직선거리 약400미터 지점에 위치. 인근은 주로 다세대, 다가구 주택 등 주거지대로 이루어져 있으며, 동측 및 서측 인근으로 야산, 북측 인근으로 경인고속도로가 통과하고 있음.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획및제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 2016년 7월 28일자 한국스탠다드차타드은행 근저당 외 후순위 권리들은 모두 말소될 예정임. 소유권 이전 등기 및 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 모두 매각으로 소멸됨. 인수할 권리사항은 없음.

총 등기부채권액: 60,097,510원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-08-01

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-08-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

일반적인 주거지역으로, 인근에 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상업시설들이 분포되어 있을 것으로 예상됨.

4.2. 임대/매매동향

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 최근 매매 사례는 다음과 같음.

* 월드하니타운 (313-46, 1999년식, 37.28㎡): 10,000만원 (2025년 12월) - 약 886만원/평

* 성산주택 (383-24, 1990년식, 43.56㎡): 13,600만원 (2025년 12월) - 약 1031만원/평

* 행복빌 (372-13, 2019년식, 57.51㎡): 22,500만원 (2025년 12월) - 약 1293만원/평

본건은 1995년식, 59.77㎡ (18.08평) 다세대주택임. 인근 유사 연식의 다세대주택(1990-1999년식)의 평당 매매 시세를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천6백만원 수준으로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

주거지대로서 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 보임.

5.2. 교육시설

인근에 성곡중학교가 소재하며, 도보 통학 가능한 거리에 초등학교 및 고등학교가 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적리스크

6.1. 혐오시설유무

주변 지역 탐색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 북측의 경인고속도로 및 동서측의 야산은 일반적인 주거 환경 요소로 판단됨.

6.2. 특이사항및주의사항

감정평가서 상, "본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람." 이라는 문구가 있어, 실제 내부 상태 및 설비는 현장 확인이 필요함.

6.3. 공부와의차이

없음.

7. 종합의견

7.1. 물건총평

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택 지하층 물건임. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주거지대 내 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능함.

7.2. 권리분석종합

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 등기부상 깨끗한 권리를 취득할 수 있음. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 낮음.

8. 투자포인트

8.1. 주요장점

* 권리관계가 명확하여 안전하게 취득 가능함.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 거의 없음.

* 감정평가액이 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되어 있어 투자 수익 확보 가능성이 있음.

8.2. 시세분석기반투자가지

인근 유사 부동산 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 시세는 감정가(1억 4천만원)보다 높게 형성되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상입찰가

9.1. 시세기반분석

인근 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가격은 약 1억 6천만원에서 1억 8천 6백만원 사이로 추정됨. 감정가는 1억 4천만원으로, 시세 대비 낮은 편임. 본건은 지하층이라는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

9.2. 예상입찰가산정

안전하게 권리관계를 인수하고, 시세보다 합리적인 가격으로 취득하기 위한 예상 입찰가는 감정가와 추정 시세의 중간 지점에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

감정가: 140,000,000원

추정 시세: 160,000,000원 ~ 186,000,000원

종합적인 고려 시, 예상 입찰가는 약 1억 5천 5백만원 ~ 1억 6천 5백만원 범위 내에서 결정하는 것을 제안함.

최종 입찰가는 현장 조사 후 물건의 실제 상태, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.