나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1189 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 '옥길버들초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제116호, 제144호, 제145호으로서,
(사용승인일 : 2022.02.18)

외벽 : 석재 붙임, 커튼월 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 강화유리 등 마감임.

이용상태

기호(1)~(3) : 근린생활시설(공실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 지하주차장, 천장형 에어콘 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남동측, 남서측 3면으로 아스콘포장도로(폭 약 35미터, 약20미터, 약 25미터)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 상세

* 사건번호: 부천지원 2025타경1189 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 116호

* 용도: 근린상가

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 감정가 및 면적

* 감정가: 993,000,000원

* 토지면적: 15.43㎡ (약 4.67평)

* 토지 지분: 15.43㎡ (약 4.67평)

* 건물면적: 50.16㎡ (약 15.17평)

* 건물 지분: 50.16㎡ (약 15.17평)

* 건물 전체 연면적 (골든IT타워): 36,843.89㎡ (약 11,145.74평)

* 건물 전체 건축면적 (골든IT타워): 3,334.16㎡ (약 1,009.91평)

* 특이사항

* 건물 사용승인일: 2022년 02월 18일 (신축 건물)

* 건물 상태: 현재 공실 상태로 확인됨.

* 임대관계: 임대 관계 미상.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 위치하며, '옥길버들초등학교' 북측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

* 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

* 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 차량으로 접근 시, 북동측(약 35m), 남동측(약 20m), 남서측(약 25m) 폭의 도로에 각각 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 건물 외관 및 구조

* 건물명: 골든아이티타워

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕의 10층 건물입니다.

* 외벽: 석재 붙임, 커튼월 등으로 마감되어 현대적인 외관을 갖추고 있습니다.

* 내벽: 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다.

* 창호: 강화유리로 마감되었습니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기, 지하주차장, 천장형 에어컨이 설치되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 을1 (2022.03.31. 서울축산업협동조합 근저당권)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 일자의 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없다고 명시되어 있습니다.

* 등기부 현황

* 등기부상 채무 총액: 806,833,333원 (서울축산업협동조합 근저당 756,000,000원 + 이재현 가압류 50,833,333원)

* 소유권 이전 및 신탁 말소 등기가 확인됩니다. (갑2)

* 이후 서울축산업협동조합의 근저당(을1)이 말소기준권리가 되며, 이보다 후순위인 서울축산업협동조합의 임의경매(갑3) 및 이재현의 가압류(갑4)는 모두 말소 처리될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 본 건의 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 추가적인 대항력 유무 및 보증금/차임 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

* 건물 용도 및 현황

* 건축물대장상 주요 용도는 공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 제1,2종 근린생활시설입니다.

* 본 물건(1층 116호)은 근린생활시설로 분류되어 있으며, 현재 공실 상태로 이용 중입니다.

* 주변 상업 시설

* 건물이 위치한 지역은 공장, 지식산업센터, 아파트 단지가 복합적으로 분포하고 있으며, 1, 2종 근린생활시설이 입점 가능한 지역입니다.

* 본 물건지 인근에 다양한 상업 및 업무 시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획

* 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구)으로 지정되어 있습니다.

* 주요 도로인 대로2류(폭 30~35m)와 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있어 차량 접근성 및 도시 계획상 입지가 양호합니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

5. 생활정보

* 교육시설

* 단지 북측 인근에 옥길버들초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상대보호구역으로 지정된 교육시설 관련 정보는 부천교육지원청 문의가 필요합니다.

* 편의시설

* 본 건이 위치한 골든아이티타워 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 입점하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

* 혐오시설

* 주변 지역 조사 결과, 물건지와 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 지역 특성상 지식산업센터 및 공장 등이 일부 분포하고 있어, 이에 대한 추가적인 환경 평가가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 가능성

* 현재 본 물건이 공실 상태이며, 유사한 근린상가나 지식산업센터의 공실률 추이 및 주변 상권 활성화 정도를 파악해야 합니다.

* 신축 건물이나 비교적 최근에 준공된 건물(2022년 2월 사용승인)이므로, 건물 자체의 노후화 문제는 적으나, 해당 지역의 수요 대비 공급 상황이 중요합니다.

* 권리 관계

* 등기부상 채무 총액이 감정가의 상당 부분을 차지하고 있어, 경매 진행의 원인이 되었습니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 명도 저항이나 추가적인 권리 관계 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있어, 대항력 있는 임차인이 보증금을 승계하는 경우는 없을 것으로 보이나, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 시장 변동성

* 부동산 시장 전반의 변동성 및 금리, 지역 경제 상황 등이 입찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 옥길동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 상가 건물로, 옥길버들초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 대로와 중로에 접한 우수한 도로 접근성을 갖추고 있으며, 건물 자체도 현대적인 외관과 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 등기부상 채무 총액이 높은 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 매각으로 인한 권리 소멸 관계는 비교적 명확하나, 임차인 관련 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 건물 자체의 가치 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대로와 중로에 접한 좋은 입지로, 향후 상권 활성화 시 임대 수익률 증대 가능성이 있습니다.

* 주변에 아파트 단지 및 지식산업센터가 밀집해 있어 배후 수요가 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 명도 후 안정적인 권리 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 993,000,000원

* 총 면적 (토지+건물): 65.59㎡ (약 19.84평)

* 감정가 평당가 (총면적 기준): 약 49,949,000원/평

* 산정 근거:

* 본 물건은 근린상가로, 감정가가 9.93억원입니다.

* 인근 지역의 유사 물건 시세, 최근 실거래가, 공실률, 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 신축 건물임을 감안하더라도, 현재 공실 상태와 미상 임대 관계 등은 입찰가 산정에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 말소기준권리 금액(을1: 7.56억원) 및 낙찰 후 추가적으로 부담할 수 있는 명도 비용, 내부 수리 비용 등을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위:

감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서 검토를 제안합니다.

* 보수적 접근 (70%): 약 695,100,000원

* 적정 접근 (80%): 약 794,400,000원

* 적극적 접근 (85%): 약 844,050,000원

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임대차 관계 확인, 주변 시세 및 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.