나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33049 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 10층 1014호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""부천대학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층 지상14층 건물내 제10층 제1014호로서,
(사용승인일: 2005.03.05)
외벽: 복합판넬, 석재 등 마감.
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측, 동측, 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<심곡동 458-2, 458-3>
일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
<심곡동 458-13>
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
<심곡동 458-14>
일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
<심곡동 458-15, 458-16, 458-17>
일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 에 ""주택임차권"" 등기 설정됨.
-임차보증금: 금155,000,000원
-점유개시일: 2020.07.30
별첨 ""등기사항전부증명서"" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2번지, 다온하브 10층 1014호에 위치한 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경33049 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 154,000,000원입니다.

해당 호실의 전용면적은 약 22.13㎡ (약 6.70평)이며, 토지 지분은 약 5.10㎡ (약 1.54평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물 사용승인일은 2005년 3월 5일이며, 철골철근콘크리트 구조의 지상 14층 건물 중 10층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, "부천대학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 북측, 동측, 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구 등으로 지정되어 있으며, 도로 관계 및 기타 법규에 따른 제한 사항이 일부 존재합니다.

1.2. 권리분석

등기사항전부증명서상 을구 순위 3번으로 "주택임차권" 등기가 설정되어 있습니다. 임차인은 주택도시보증공사(HUG)이며, 보증금은 155,000,000원, 차임은 0원입니다. 점유개시일은 2020년 7월 30일입니다.

그러나 임차인 현황표 상 "대항력: 없음"으로 기재되어 있으며, 집합건물 등기부요약 상 을구 3번 주택임차권은 말소 예정입니다. 또한, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2025년 3월 24일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

매각으로 인해 을구 3번 주택임차권 등기는 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합된 상업지역 내에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. "부천대학교"가 인근에 있어 대학가 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

최근 3개월 내 주변 "다세대" 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 거래된 면적 약 31.01㎡(9.38평)의 주택이 83,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 3월 거래된 면적 약 71.1㎡(21.51평) 주택은 180,000,000원, 2026년 4월 거래된 면적 약 71.28㎡(21.56평) 주택은 235,000,000원에 거래되었습니다.

다만, 이는 "다세대" 주택으로 본건 "도시형생활주택"과는 차이가 있을 수 있으며, 본건의 감정가(154,000,000원, 약 6,960,000원/㎡) 대비 유사 면적의 "다세대" 주택 시세(약 2,500,000~3,300,000원/㎡)는 상당한 차이를 보이고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 부천대학교 인근에 위치하여 학생이나 직장인 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

다만, '교육환경 보호에 관한 법률'에 따른 상대보호구역으로 부천대학교 관련 교육환경 보호 규정이 적용될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 "특이사항" 및 "특수물건정보"에 명시된 "대항력있는임차인"과 "HUG 인수조건 변경"입니다. 비록 등기부상 해당 임차권이 소멸 예정이고 임차인 현황표에 대항력이 없다고 기재되어 있으나, "대항력있는임차인" 표기는 명확한 확인 및 추가 조사가 필요하며, 인수 여부에 따라 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 유사 면적의 주변 "다세대" 주택 시세와 비교했을 때 본 건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 낙찰가 산정에 신중을 기해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 그러나 "대항력있는임차인"의 존재 가능성 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항, 그리고 주변 시세 대비 높은 감정가는 본 건의 투자 가치를 판단함에 있어 주의 깊은 분석을 요구합니다. 권리분석 상 임차권은 소멸 예정으로 보이나, 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천 중심지 인근, 대학가 및 상업지역과 인접하여 직주근접 및 생활 편의성 우수.

* 소형 면적(22.13㎡)으로 1인 가구, 임대 수익형 투자에 적합.

* 부천대학교 인근으로 학생 및 젊은 직장인 대상 임대 수요 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 "다세대" 주택 매매 사례를 바탕으로 시세를 분석한 결과, 본 건의 면적(22.13㎡) 기준 3.5백만원/㎡의 시세가 적용된다면 약 77,500,000원 내외의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

이는 감정가 154,000,000원에 비해 현저히 낮은 수치입니다.

"대항력있는임차인" 및 "HUG 인수조건 변경"이라는 불확실성 요인을 고려하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

가장 적정하다고 판단되는 예상 입찰가는 77,500,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.