나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32999 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 131-37 영동홈타운 10층 1001호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한감정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '원미초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은
다세대주택,오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(부천역)이 소재하여 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제10층 건내 제10층 제1001호로서
외벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감등,
창호: 샷시 창호등임.

이용상태

'아파트(도시형생활주택)'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 ""공동주택 및 제1,2종근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 노폭 약6미터의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소
명여자중,고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 131-37번지, 영동홈타운 10층 1001호에 소재한 도시형생활주택(아파트)입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경32999 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가액은 163,000,000원입니다.

토지 면적은 5.83㎡ (약 1.76평)이며, 건물 면적은 19.97㎡ (약 6.04평)입니다.

건물은 2002년에 건축되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, '원미초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 여건은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 동측 및 남측으로는 각각 폭 약 15미터와 6미터의 포장 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 중로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 권리는 매각으로 소멸되지 않는 조건입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 을구 5번 순위로 김혜원 씨가 2022년 1월 28일 전입, 2021년 12월 20일 확정일자를 받아 주택임차권을 등기하였습니다.

해당 임차인의 보증금은 187,500,000원이며, 차임은 0원입니다.

이 임차인은 대항력이 있으며, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

다만, "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차상 해당 보증금이 배당으로 전부 변제되거나 인수되지 않을 수도 있다는 상반된 정보도 존재합니다.

명확한 인수 여부는 현장 조사 및 권리 분석 전문가와 추가 상담이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김혜원)

* 보증금: 187,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2021-12-20

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리, 인수 가능성 있음.

말소기준권리는 2025년 2월 19일 접수된 서울특별시의 압류(갑5)이며, 본 건의 강제경매(갑6)는 해당 압류 이후 순위에 해당합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 심곡동 일대는 다세대주택 및 오피스텔 밀집 지역에 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 상권입니다.

인근에 원미초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 부천역이 가까워 교통 이용 및 상업 시설 접근성이 우수합니다.

유흥업소 등 혐오시설이 주변에 밀집되어 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 대체로 주거 및 생활 편의 시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 부천역 상업지구와 연계되어 백화점, 대형마트, 병원, 다양한 금융 및 판매 시설 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 원미초등학교가 인근에 소재하고 있어 어린 자녀가 있는 가구에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 씨의 존재입니다.

임차인의 보증금이 187,500,000원으로, 본 건의 감정가 163,000,000원을 초과합니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 점을 고려할 때, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으며, 명도 과정에서도 어려움이 예상됩니다.

또한, 도시형생활주택으로서 건물 규모가 작아 향후 투자 가치나 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상의 방화지구, 과밀억제권역 등도 장기적인 개발이나 활용에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(187,500,000원)이 감정가(163,000,000원)보다 높아 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 할 위험이 매우 큽니다.

이로 인해 실제 총 매입 비용은 입찰가보다 훨씬 높아질 수 있으며, 명도에 따른 시간 및 비용 발생도 고려해야 합니다.

따라서 본 건은 높은 위험도를 수반하는 물건으로, 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구나 신혼부부 등에게 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물 자체는 2002년 건축으로 비교적 신축에 속합니다.

* 2026년 3월 30일 인근 유사 물건(서진베스트빌, 31.01㎡)이 83,000,000원에 매매된 점과, 본 건의 이전 매매가(182,500,000원)를 참고할 때, 시장 가치는 감정가 이상일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 부동산의 본질적인 가치와 시장 상황을 고려하여 산정합니다.

본 건의 감정가는 163,000,000원입니다.

건물 전용면적 19.97㎡ 대비 감정가는 ㎡당 약 8,162,243원으로, 이는 제공된 최근 매매 사례(㎡당 약 250만~330만원)와 비교했을 때 상당히 높은 수준입니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 31.01㎡ 면적이 83,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 면적(19.97㎡)에 대한 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

하지만 2026년 3월 본 건이 182,500,000원에 매매되었던 기록이 있어, 시장 가치는 감정가 이상일 가능성도 배제할 수 없습니다.

가장 중요한 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 187,500,000원 인수 가능성입니다. 이 금액이 감정가를 초과하므로, 낙찰 시 보증금 인수 위험이 매우 높습니다.

이러한 인수 위험을 고려하면, 실제 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

상기 감안하여, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 제안합니다.

본 입찰가 제시는 임차인 보증금 인수 위험을 '제외'하고 물건 자체의 가치와 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 잠재적 위험을 고려한 보수적인 추정치입니다.

실제 입찰 시에는 임차인과의 협의, 명도 가능성, 추가적인 권리 분석 등을 반드시 검토하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.