나이스옥션 법원경매 부천 2025타경964 [1] 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 비동 1층1044호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 '김포함상공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는
대명포구 중심의 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의성은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제3층 건물내 제1층 제1044호로서
외벽: 벽돌조 치장쌓기 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인트 마감 등
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 집합건축물 대장상 용도는 상점이나 현장조사 당시 '공실' 상태임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 근린생활시설 및 판매시설 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 남서측 및 남동측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 중로3류
(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대명 소규모하수처리구역)<하수도법> 본증명은간혹
전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시
관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오픈형 상가로 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경964 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 비동 1층1044호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 판매시설)

감정가: 146,000,000원

토지면적: 5.74㎡ (약 1.74평)

토지지분: 5.7385㎡ (약 1.74평)

건물면적: 6.60㎡ (약 1.99평)

건물지분: 6.6㎡ (약 1.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 오픈형 상가로 공실 상태임

건축물 현황:

- 사용승인일: 2020년 12월 17일

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 1층, 지상 3층 (본건: 1층 1044호)

- 건물 전체 대지면적: 1,870㎡ (약 565.68평)

- 건물 전체 연면적: 4,635.75㎡ (약 1402.65평)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9번지에 소재하며, '김포함상공원' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 대명포구를 중심으로 한 상업시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로, 현재 근린생활시설 및 판매시설 등으로 이용 중입니다.

본건 북측, 남서측, 남동측으로 공도가 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역: 25km), 성장관리권역, 하수처리구역(대명 소규모하수처리구역)에 해당합니다.

주변 시설 검색 결과: 김포함상공원과 대명항을 중심으로 관광객을 위한 편의시설 및 식당가가 형성되어 있으며, 인근 지역에 캠핑장, 문화 시설 등이 위치합니다. 군사시설 보호구역에 해당하지만, 검색 결과에서 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대곶면 거물대리 일원에서 공장 난개발로 인한 환경 오염 문제가 보도된 사례가 있으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있으며 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 17일 접수된 신한은행 근저당(96,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 권리 분석 요약

- 소유권이전(매매): 갑4 (천순자, 2021-03-17)

- 신탁등기말소: 갑3 (주식회사원피앤디, 2021-03-17)

- 근저당(말소기준권리): 을1 (신한은행, 2021-03-17, 96,000,000원)

- 가압류: 갑5 (신용보증기금, 2024-10-31, 12,723,888원, 말소)

- 임의경매개시결정: 갑6 (신한은행, 2025-03-19, 74,822,013원, 말소)

등기부채권 총액은 108,723,888원입니다.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상

- 주의사항: 임대관계가 미상이며, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 실제 점유자가 있을 경우, 예상치 못한 보증금 부담 또는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 인수 여부 및 관련 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 대명항 일대는 서해안의 주요 포구 중 하나로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 김포함상공원 등 관광 시설이 위치하여 계절별, 주말별 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

상가 타운 내에 위치하므로, 수산물 판매, 식음료 관련 업종 등이 밀집되어 있을 가능성이 높습니다.

다만, 본건은 오픈형 상가로 공실 상태이며, 면적이 매우 협소하므로, 독립적인 영업보다는 주변 상가와의 연계 또는 특수 목적의 활용 방안 모색이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교통

- 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설

- 주변 상업시설 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 김포 대명항 수산물 직판장, 아라마린프라자 등 관광 및 편의시설이 인접해 있습니다.

* 주변 환경

- 김포함상공원, 대명포구 등 관광 명소와 인접하여 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 본건은 오픈형 상가로 현재 공실 상태이며, 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 소규모 면적: 토지 약 1.74평, 건물 약 1.99평으로 면적이 매우 작아 독립적인 영업 공간으로 활용하기에는 제약이 따릅니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 다른 취급 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

* 개발 제한 구역: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불분명하여, 예상치 못한 채무 또는 권리 관계가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 환경 오염 문제: 대곶면 거물대리 일대에서 과거 공장 난개발로 인한 환경 오염 및 폐기물 무단 방치 사례가 보고된 바 있습니다. 이는 본건 소재지와 직접적인 관련은 없으나, 해당 지역의 전반적인 환경 규제 또는 개발 방향에 영향을 줄 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 대명항 인근에 위치한 근린상가 점포로서, 관광 자원과 인접하여 잠재적 가치가 있습니다. 하지만 현재 공실 상태이며, 극히 협소한 면적, 다수의 개발 제한 구역 포함 등 고려해야 할 리스크 요인이 분명히 존재합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 편이나, 임대관계 미상 부분은 철저한 조사가 필요합니다. 투자 시에는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 소액 투자를 통한 시세차익 또는 임대 수익 증대 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 관광지 인접: 김포함상공원, 대명포구 등 관광객 유입이 기대되는 지역에 위치합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리상 인수 부담이 없습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 낮은 금액으로 투자가 가능할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 146,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

본 물건은 현재 공실 상태이며, 매우 협소한 면적, 유동화 물건, 다수의 개발 제한 구역 등 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건 거래 사례 분석, 임대 수익률 분석, 낙찰 가능성 등을 면밀히 검토해야 하며, 투자자의 자금 계획 및 위험 선호도에 따라 달라질 수 있습니다.

일반적으로 감정가 이하에서 입찰을 고려할 수 있으나, 구체적인 금액은 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.