나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32944 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5 알찬집 8층 808호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 ""심곡본1동행정복지센터"" 북서측 인근에
위치하며, 주위는 공동주택, 주상복합상가 및 상가 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등
대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층중 8층 808호로서
외벽 : 돌 붙임, 복합판넬 및 스톤코트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 난방설비 ,자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대채로 세장형의 도시형생활주택 및 오피스텔건물부지로 인접도로와 등고. 평탄함.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로에 접하며 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(접함), 가축사육제한구역,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5번지 알찬집 8층 808호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경32944 (1)이며, 감정가는 84,000,000원입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

토지 면적은 3.74㎡(약 1.13평)이며, 건물 면적은 12.67㎡(약 3.83평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건물 중 8층에 위치하며, 2012년 6월 1일 사용승인되었습니다.

전용면적은 12.67㎡(약 3.83평)이며, 해당 호실의 분양면적은 별도로 명시되지 않았습니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡본1동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 주상복합상가 및 상가 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 대채로 세장형이며, 도시형생활주택 및 오피스텔 건물 부지로 이용되고 있습니다.

남측으로 포장도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 15일 접수된 강서세무서장의 압류(갑5)입니다.

임차인으로는 주택도시보증공사(조규한)가 있으며, 보증금 87,700,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 4월 15일, 확정일자 2022년 3월 18일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며(전입일자가 말소기준권리 접수일자보다 늦음), 보증금 87,700,000원은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되나, 미회수 시 인수 가능성이 있으나 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 법원 배당 절차 및 HUG 인수조건 변경 내용에 따라 매수인에게 인수되는 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 87,700,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 설정된 지상권은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 부천시 소사구 심곡본동 일대는 도시형생활주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

인근 "알찬집" 건물은 2012년 준공되어 연식은 있으나, 해당 건물은 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 사용되고 있습니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사한 시기에 준공된 소형 오피스텔(전용 10~15㎡)의 경우 8천만 원에서 1억 1천만 원 선의 호가가 형성되고 있는 것으로 파악되었습니다.

건축물 정보에 따른 2011년식 건물임을 감안할 때, 본 건의 감정가 84,000,000원은 시장가 범위 내에 있는 것으로 보입니다.

다만, 제공된 json 데이터의 연립/다세대 주택 매매 사례(2022년식 49.91㎡, 27,500만 원 / 2010년식 55.08㎡, 15,500만 원)와 비교 시, 본 건의 전용면적 대비 감정가는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 이는 주택 유형 및 면적 차이에 따른 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 "심곡본1동행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

도보 거리에 지하철 1호선 소사역이 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 마트, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

건축물대장상 해당 건물은 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 건축되었습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경이라는 특수사항은 계약 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

임차인 조 의 경우 대항력이 없으나, 보증금 87,700,000원에 대한 배당 여부 및 혹시 모를 미회수 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 다만 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 매수인이 부담할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

건축연도가 2011년으로 노후도가 있으며, 전용면적이 12.67㎡로 매우 작아 임대 수익률이나 향후 되팔 때까지의 기간 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

토지이용계획상 방화지구, 시가지경관지구, 소로2류 접함, 과밀억제권역 등 도시계획 규제가 존재하므로, 건축 및 개발 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 역세권에 인접하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 건축연도가 오래되었고 전용면적이 매우 작아 미래 가치 상승보다는 현재 시장 상황 및 임대 수요를 기반으로 한 투자가 중요합니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항은 계약 전 반드시 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 상대적으로 낮은 감정가 및 소형 평수로 소액 투자가 가능합니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 소사역 인근으로 교통이 편리하며, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 1인 가구 수요: 협소한 면적으로 1인 가구 및 학생 등 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전: 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 보증금이 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 84,000,000원입니다.

주변 소형 도시형생활주택 및 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 연식 건물의 경우 8천만 원에서 1억 1천만 원 사이의 시세가 형성된 것으로 파악됩니다.

건축연도(2011년) 및 전용면적(12.67㎡)을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 잠재적 경쟁률 등을 감안하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

현 시세 및 경매 물건의 특수성을 고려한 예상 입찰 희망가는 70,000,000원에서 85,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 실제 입찰 시 현장 조사를 통한 추가적인 시세 확인 및 경쟁 상황 분석 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

10. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보

최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 2026년 7월 기준 부천시 소사구 심곡본동 일대의 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* "단지형연립주택부천블루하임" (2022년식, 49.91㎡, 2층): 275,000,000원 (2026년 7월 3일 거래)

* "삼성빌리지" (2010년식, 55.08㎡, 3층): 155,000,000원 (2026년 7월 7일 거래)

* "동명빌라" (1983년식, 31.3㎡, 2층): 62,500,000원 (2026년 7월 1일 거래)

상기 매매 사례들은 주택 유형이 본건과 다르나, 지역 내 부동산 시장의 가격 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 특히 2022년식의 비교적 신축인 "단지형연립주택부천블루하임"의 경우, ㎡당 약 5,509,717원의 가격으로 거래되어 최신 건물의 가치를 보여주고 있습니다.

11. 주변 혐오시설 정보

지도 서비스 및 관련 정보 검색 결과, 본건이 소재한 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5번지 "알찬집" 건물 주변에 유흥업소 밀집 지역, 대규모 공장, 쓰레기 소각장, 납골당 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

해당 지역은 행정복지센터, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.