나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32727 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 97-14 제니스빌15차 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지(기호 3)는 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하는 ""소사구청"" 동측 인근에 위
치하며, 부근일대는 아파트(재건축 아파트 포함), 및 다세대주택 등으로 형성된 공동주택지
대로 주위환경 대체로 보통시됨.

교통상황

대상토지까지 차량의 진출입이 용이하며, 5분이내 거리에 시내버스정류장이 소재하고 북서
측 근거리에 1호선 및 서해선 소사역이 입지하고 있는 바 교통상황 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

폭이 극히 좁은 세장형 토지로서, 도로부지로 이용중(현황은 공동주택 출입로 등)임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접
하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)이며, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 소재하는 ""부안초등학교"" 남서측 인근(기호 1)
및 소사구 소사본동에 소재하는 ""소사초등학교"" 남동측 인근(기호 2)에 각각 위치하며, 부
근일대는 기호 1,2 공히 다세대주택 등으로 형성된 공동주택지대로 주위환경 대체로 보통시
됨.

교통상황

기호 1,2 공히 본동까지 제차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 인근의 시내버스정류장까지
도보로 약 5분이내 소요되나 노선이 제한적으로 교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 5층 건물내 3층 304호(기호 1) 및 2층 201호(기호 2)
단위세대로 기호 1은 2019년 10월 21일, 기호 2는 2018년 11월 13일 사용승인되었으며,

기호 1,2 공히
외벽: 외장타일 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등
창호: 새시창 구조임.

이용상태

기호 1은 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 기호 2는 공동주택(다세대주택)으로
이용중임(별지 ""도면"" 참조)

설비내역

기호 1,2 공히 위생 및 급배수설비와 난방설비 되어있으며, 공동설비로 승강기설비, 화재탐
지 및 경보설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1,2 공히 인근지대와 등고평탄하며, 기호 1은 세장형에 유사한 공동주택부지, 기호 2는
가장형에 유사한 다각형의 공동주택부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

기호 1은 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하며, 기호 2는 동측으로 폭 약 8미터의 포
장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 공히 제2종일반주거지역으로 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이며, 기호 1은 소로2류(폭 8m~10m)(접
합), 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>이고 기호 2는
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)<교육
환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

부함함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호 1은 임대중인 것으로 탐문조사되며, 기호 2는 관계인 부재로 조사가 불가함.

- 현장조사시 기호 2는 폐문부재로 인해 내부확인이 불가하여 내부구조 및 이용상태 등의
확인은 건축물대장 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의하였는 바 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32727 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 97-14, 제니스빌15차 3층304호

건물명: 제니스빌15차

용도: 도시형생활주택

감정가: 193,000,000원

건물면적: 32.78㎡ (약 9.92평)

토지면적: 24.73㎡ (약 7.48평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

사용승인일: 2019년 10월 21일

3. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 소재하며, "부안초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택 등으로 형성된 공동주택지대로 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 도보 약 5분 거리에 시내버스정류장이 소재합니다. 북서측 근거리에는 1호선 및 서해선 소사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태:

본 건물은 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당됩니다.

4. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

등기부상 현황:

말소기준권리: 2025년 2월 26일 접수된 이OO의 강제경매 (채권액 199,500,000원)입니다.

임차인 현황:

임차인: 이OO (이OO)

보증금: 199,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 26일

확정일자: 2020년 6월 16일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 2월 25일

인수 보증금 합계: 0원 (본 권리분석 상 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

권리분석 요약:

본 건의 임차인 이OO은 대항력 있는 임차인입니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 일반적인 경우 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 배당 순위 및 배당 금액에 따라 변동 가능성이 있으므로, 입찰 전 임차인과의 관계 및 보증금 회수 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

주변 건물 유형:

본건은 "제니스빌15차"라는 집합건물 내에 위치하며, 주변은 다세대주택, 도시형생활주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

경쟁 물건 시세:

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 거래된 36.36㎡ 면적의 주택은 100,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 275만원)

- 2025년 12월 거래된 49.54㎡ 면적의 주택은 142,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 286만원)

해당 정보에 따르면, 대상 물건(32.78㎡)의 현 시세는 약 98,340,000원 ~ 108,174,000원 수준으로 추정됩니다.

6. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 부안초등학교, 소사초등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 1호선 및 서해선 소사역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

* 기타: 소사구청이 인근에 위치하여 관련 행정 업무 처리가 용이합니다.

주변 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 199,500,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 최종 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 임차인의 보증금액이 감정가를 초과하므로, 배당표를 면밀히 분석하고 임차인과 협의해야 합니다.

* 재건축구역: 재건축구역으로 지정되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있으나, 재건축 진행 여부 및 시기, 추가 부담금 발생 가능성 등 불확실성이 존재합니다.

* 토지 형태: 대상 토지가 폭이 좁은 세장형으로 도로부지로 이용되고 있어, 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2019년 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 소사역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 재건축 구역으로 지정되어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 보증금이 감정가를 초과하는 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서 입찰 전 철저한 권리 분석과 임차인과의 관계, 그리고 재건축 진행 상황에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년에 사용승인되어 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 1호선 및 서해선 소사역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 재건축 잠재력: 재건축 구역으로 지정되어 있어 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례와 대상 물건의 상태(신축, 위치 등)를 종합적으로 고려할 때, 순수 시장 가치는 약 98,340,000원 ~ 108,174,000원으로 추정됩니다.

그러나 감정가 193,000,000원과 대항력 있는 임차인의 보증금 199,500,000원을 고려할 때, 본 건은 고위험-고수익 투자가 될 수 있습니다.

임차인의 보증금액이 감정가를 상회하므로, 배당 절차를 통해 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자에게 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

위험 요소를 감안하여, 보수적인 접근과 함께 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 사항을 고려한 입찰이 필요합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 약 140,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 가치와 감정가, 그리고 임차인 리스크를 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 최신 경매 동향 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.