나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55551 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""금곡동 행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제7층 제705호로서,
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 기계식주차장 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 약 15미터 포장도로와 접하며, 북측으로 로폭 약 4미터 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55551 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 7층 705호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 173,000,000원

* 토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

* 토지 지분: 7.4022㎡ (약 2.24평)

* 건물면적: 36.8847㎡ (약 11.16평) - 전용면적 (JSON 기반)

* 건물 지분: 36.8847㎡ (약 11.16평) - 전용면적 (JSON 기반)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2020년

* 건물명: 커낼파크

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 서측 및 남측으로 약 15미터 포장도로와 접하며, 북측으로 폭 약 4미터 보행자도로에 접하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 2025타경55551 강제경매개시결정 (2025-04-14)

* 등기부요약:

* 갑구 2번 (2020-07-23): 소유권이전1번신탁등기말소

* 갑구 4번 (2021-05-07): 소유권이전3번신탁등기말소

* 갑구 5번 (2021-05-07): 공유자전원지분전부이전 (매매)

* 을구 1번 (2024-04-22): 주택임차권 (백 )

* 권리금액: 186,950,000원

* 전입일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2022-04-18

* 대항력: 없음

* 말소: 신청채권자 동의로 말소 예정

* 갑구 6번 (2025-04-14): 강제경매 (주택도시보증공사)

* 권리금액: 186,950,000원

* 말소: 말소기준권리로 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(백 )

* 보증금: 186,950,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2022-04-18

* 배당신고일자: 2024-04-22

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자의 확약서 제출로 대항력 포기, 보증금 잔액 인수 없음.

* 권리분석 요약:

* 을구 1순위 주택임차권(백 )은 전입 및 확정일자를 갖추었으나, 대항력이 없는 것으로 확인됨.

* 신청채권자(주택도시보증공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라, 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수할 의무가 없음.

* 따라서 본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태로 취득 가능함.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 금곡동 일대는 주거용 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어, 생활 편의시설 이용이 용이한 지역임. 오피스텔 및 상가 시설이 복합적으로 발달해 있음.

* 잠재력: 호매실지구 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상권의 지속적인 성장 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제7층 제705호임. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공됨.

* 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중이며, 업무 및 주거 용도로 활용 가능함.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 기계식 주차장 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 거주 및 업무 편의성이 우수함.

* 주변 시설: 금곡동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 편리하며, 도서관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계의 복잡성 해소: HUG 인수조건 변경 및 신청채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없으나, 이러한 절차로 인해 권리관계가 다소 복잡했음을 인지할 필요가 있음. 현재 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 실질적인 리스크는 없음.

* 임대 관계: 현재 임차인 현황은 '주택도시보증공사(백 )'로 명확히 파악되나, 임대 관계의 구체적인 세부 사항이나 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수는 별도 확인이 필요함. 다만, 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없어 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상됨.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 커낼파크 오피스텔로, 2020년에 준공되어 건물 상태가 양호한 편임. 입지 면에서 금곡동 행정복지센터 인근으로 편의시설 접근성이 좋으며, 교통망 또한 편리한 수준임. 감정평가액 1억 7,300만 원은 최근 7층 실거래가 1억 8,000만 원과 유사한 수준으로, 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됨. 권리분석 결과, 임차인의 대항력은 없으며 신청채권자의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 전혀 없음. 따라서 명도 및 권리 인수 부담 없이 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물이 비교적 최신 상태이며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮음.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 전혀 없음.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격: 감정가와 최근 실거래가가 유사하거나 낮은 수준으로, 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 우수한 입지 조건: 금곡동 행정복지센터 및 다양한 편의시설 접근성이 좋으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 꾸준한 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 커낼파크 오피스텔 (전용면적 약 36.88㎡ / 약 11.16평)의 최근 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 24일 (7층): 180,000,000원

* 2026년 5월 8일 (9층): 150,000,000원

* 본건은 7층이며 감정가는 173,000,000원입니다. 최근 7층 실거래가 180,000,000원과 비교할 때, 본건의 감정가는 시장 가격과 유사한 수준으로 책정되었습니다.

* 매수인이 인수할 임차보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이러한 부담은 고려하지 않아도 됩니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 7층 실거래가 180,000,000원을 기준으로, 감정가 173,000,000원을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 170,000,000원 에서 180,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 본 건의 경쟁률 및 실제 현장 조사 결과, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 178,000,000원 (감정가, 최근 실거래가, 권리 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려)

* 주변 시설 및 혐오시설 검토:

* 본건 주변에는 금곡동 행정복지센터, 도서관, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 상업시설도 발달해 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

* 현재까지 확인된 정보상으로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.