나이스옥션 법원경매 부천 2025타경667 [1] 경기도 김포시 마산동 OOOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 마산동 소재 ""김포골드라인 마산역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 유형의 주상용 부동산 및 관공서, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(김포골드라인 마산역)이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 단독주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하여 차량 출입하며, 서측으로도 노폭 약 10미터의 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m) (2014-11-27)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(가현도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물로서,
[2020.12.07 사용승인 및 1층 일부 128.67㎡ 2021.01.04 증축]
- 외 벽 : 석재 붙임 및 1층 일부 강화유리 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

1층 : 일반건축물대장상 용도 일반음식점이며,
2층 : 건축물대장상 다가구주택 2가구이나 현황 다가구주택 4가구,
3층 : 건축물대장상 다가구주택 1가구이나 현황 다가구주택 4가구,
4층 : 건축물대장상 다가구주택 2가구(상단부에 다락 소재)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비(주택 부분) 등이 되어 있으며, 지상 일부에 주차장이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 대상물건은 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다.
건축과-14769(2021.04.12)호에 의거 위반건축물 표기
[위반내용 : 무단대수선(지상2~3층:3가구→8가구), 위반시기 : 2020년경, 시정명령내용 : 원상복구명령]

물건 비고

일괄매각
(건물) 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있음
- 건축과-14769(2021.04.12.)호에 의거 위반건축물 표기
[위반내용: 무단대수선(지상2~3층: 3가구→8가구), 위반시기: 2020년경, 시정명령내용: 원상복구명령]
건축물대장상 2층은 2가구이나 현황은 4가구이며, 3층은 1가구이나, 현황은 4가구임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경667 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 마산동 645-27

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,088,394,800원

* 토지면적: 350.60㎡ (약 106.06평)

* 건물면적: 493.20㎡ (약 149.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물

* 사용승인일: 2020년 12월 07일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 김포시 마산동 소재 "김포골드라인 마산역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 유형의 주상용 부동산 및 관공서, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(김포골드라인 마산역)이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 단독주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 물건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하여 차량 출입이 가능하며, 서측으로도 노폭 약 10미터의 보행자도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 절대보호구역(가현도담유치원), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부 을3 (근저당권, 인천축산업협동조합, 2020.08.05 접수) 및 건물 등기부 을1 (근저당권, 인천축산업협동조합, 2020.12.15 접수)입니다.

* 총 등기부채권액: 토지 1,168,800,000원, 건물 1,478,800,000원입니다.

* 임차인 현황:

* L : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-03, 대항력 없음.

* N : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-20, 대항력 없음.

* 권 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-15, 확정 2020-12-31, 배당 2025-04-08, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2021-08-20, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-08, 확정 2020-12-20, 배당 2025-04-21, 대항력 없음.

* 성 : 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-08, 확정 2021-01-08, 배당 2025-03-17, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-29, 확정 2021-04-29, 배당 2025-05-19, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-08-20, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025-03-14, 확정 2025-03-14, 배당 2025-03-17, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-03-08, 확정 2023-04-28, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-18, 확정 2020-12-21, 배당 2025-04-01, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-20, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-08, 대항력 없음.

* 채 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-22, 확정 2020-12-21, 배당 2025-04-03, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-21, 확정 2022-06-21, 배당 2024-06-20, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본 물건은 김포골드라인 마산역 인근의 상업 및 주거 혼용 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 유사한 유형의 상가 건물과 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 1층은 일반음식점으로 이용되고 있으며, 상층부는 다가구 주택으로 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

* 인근 유사 물건 시세: 제공된 "자이더빌리지포레스트4단지"의 최근 거래 정보(2026년 3~5월, 50,500만원~52,000만원)는 연립주택 유형으로 본건(근린주택)과는 건물 구조 및 용도가 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 본건의 정확한 시세 파악을 위해서는 마산동 일대의 유사 근린주택 또는 다가구 주택의 실거래가 및 임대 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 마산역 역세권으로 지하철 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 공원, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통 이용 편의성: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리하여 직장인 및 지역 주민들의 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 문제: 본 물건은 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으며, 2020년경 지상 2~3층의 가구수를 3가구에서 8가구로 무단 증축(무단대수선)한 이력이 있습니다. 이에 대한 원상복구 명령이 내려진 상태이며, 이는 향후 건축물 사용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

* 건물 내부 현황: 건축물대장상 2층은 2가구, 3층은 1가구이나, 현황 2층은 4가구, 3층은 4가구로 실제 거주하는 가구수가 건축물대장과 상이합니다. 이는 불법 건축물의 규모를 방증하며, 원상복구 명령 이행 시 상당한 공사가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 다수의 임차인이 존재하나, 분석 결과 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 명도 자체에 큰 법적 어려움은 없을 것으로 예상되나, 임차인과의 원만한 합의 및 이사 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포 마산역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린주택입니다. 1층 상가와 상층부 주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 위반건축물 등재 및 원상복구 명령 이행 필요 사항입니다. 2~3층의 무단 증축 및 가구수 증가로 인해 건축물대장과 현황이 불일치하며, 이로 인한 법적, 행정적 문제 발생 가능성이 높습니다. 이러한 위반건축물 문제를 해결하기 위한 비용 및 시간이 추가로 소요될 수 있으므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 임차인들은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 마산역 인근으로 대중교통 이용이 편리하고 유동인구가 예상됩니다.

* 수익형 부동산 가능성: 1층 상가와 다가구 주택으로 구성되어 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 위반건축물 문제를 해결하고 정상적인 건축물로 복구한다면, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본건 감정가는 2,088,394,800원입니다. 제공된 연립주택 거래 정보는 본건과는 건물의 종류 및 지번이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 주변 유사 근린주택의 상세 시세 조사가 필요합니다.

* 리스크 고려: 위반건축물 상태 및 원상복구 명령 이행 사항은 입찰가 산정에 매우 중요한 요소입니다. 예상되는 원상복구 비용, 이행강제금, 그리고 건축물 사용 제한 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적으로 위반건축물은 정상 시세 대비 20~30% 가치 하락 요인이 발생할 수 있으며, 원상복구 비용 또한 수천만 원 이상 소요될 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가: 위반건축물 리스크와 원상복구 비용을 감안하여, 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재 감정가 20.88억원을 기준으로, 약 20~30% 할인된 가격에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 14억 6천만 원에서 16억 7천만 원 선에서 보수적으로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 위반건축물 관련 추가 정보 확인, 원상복구 비용 산정, 그리고 명도 비용 추산을 기반으로 결정해야 합니다.

* 추가 조사 필요 사항:

* 김포시청 건축과에 방문하여 위반건축물 관련 정확한 원상복구 범위, 예상 이행강제금, 시정명령 이행 기한 및 불이행 시 제재 내용 등 상세 정보 확인.

* 주변 유사 근린주택의 실거래가 및 임대 수익률 분석.

* 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태, 수리 필요성, 내부 구조 등을 면밀히 파악.

* 주변 혐오시설 존재 여부 확인 (현재 제공된 정보 및 자체 검색 결과로는 특이사항 없음).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.