나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32784 [1] 경기도 김포시 구래동 6881-4 태림더끌리움1차 8층 811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역' 서측 인근에 위치한 태림더끌리움1차 제8층 제8

11호로서 부근은 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '구래역'이 소재하여 대중교통상황은

무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 내 8층 811호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.11.12)

외 벽 : 석재마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사각형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측 약 16 m, 동측 13 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 구래동 6881-4번지 :

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(201

4-11-27)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)

<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김

포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>


■ 구래동 6881-5번지 :

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(201

4-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개

발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세

한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32784 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6881-4 태림더끌리움1차 8층 811호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 100,000,000원

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

토지지분: 4.5871㎡ (약 1.38평)

건물면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

건물지분: 21.5㎡ (약 6.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 태림 더 끌리움 1차

준공년월: 2018.11.12

층수: 8층 (전체 19층 중)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역' 서측 인근

* 주변 환경: 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 형성되어 있음

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '구래역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함

* 도로: 본건 필지 북측 약 16m, 동측 13m 도로와 접함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2023카단817800)으로, 채권자는 토스뱅크주식회사이며 접수일자는 2023-06-19임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑6: 토스뱅크주식회사 가압류)보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됨.

* 주택도시보증공사의 강제경매 (을8)

* 서민금융진흥원의 가압류 (을7)

* 주택임차권 (을1)

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'.

* 임차인 현황에서는 주택도시보증공사(선정업)가 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-19, 확정일자 2021-10-27, 배당신고일자 2024-01-16이며 '대항력 없음'으로 기재되어 있음.

* 집합건물 등기부 요약에서도 을1 주택임차권은 '말소'로 표기되어 있음.

* 따라서, 인수되는 보증금은 0원으로 분석됨.

* 특이사항:

* 대항력 있는 임차인: 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있으나, 임차인 현황 및 등기부에서는 '대항력 없음/말소'로 표기되어 정보가 상충됨.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이면서 임차인으로 등장하는 특이사항이며, 인수조건 변경 관련 내용이 존재함.

* 임차인 관련 주의 문구:

* 임차인 '주택도시보증공사(선정업)'은 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-19, 확정일자 2021-10-27이며 '대항력 없음'으로 표기되어 있음.

* 그러나 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 존재하고, 등기부상 임차권 말소 여부가 확약서 제출로 처리되는 점 등을 고려할 때, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 위치: 경기도 김포시 구래동 '구래역' 역세권

* 주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집한 상업 및 주거 복합지역

* 상업시설: 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 입점 가능하여 유동인구 흡수 용이

* 교통: 김포 골드라인 '구래역' 이용 가능하여 서울 및 수도권 접근성 우수

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다수의 상업시설 및 편의시설이 위치하여 생활 편의성 우수

* 교통: '구래역' 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용 편리

* 주거환경: 신축 오피스텔이 밀집한 지역으로, 젊은층 및 1인 가구의 선호도 높을 것으로 예상

* 토지 이용 계획:

* 구래동 6881-4번지: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류/중로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역

* 구래동 6881-5번지: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역

* 특별한 혐오시설 정보는 추가 검색되지 않았으나, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등의 용도 제한이 있음을 유의해야 함.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 불일치: '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항과 임차인 현황의 '대항력 없음' 표기, 등기부의 임차권 말소 여부 등이 상충되어 명도 과정에서 분쟁 소지 존재.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건 변경 사항으로, 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 절차 복잡성 우려.

* 임대 관계 미상: 상세 임대차 현황 파악에 어려움이 있었으며, 정확한 임대수익률 산정 및 명도 협상에 어려움이 있을 수 있음.

* 다양한 토지 이용 계획 및 제한: 가축사육제한구역, 철도보호지구 등 여러 규제 사항이 존재하여 향후 재개발 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 구래동의 핵심 상업지구에 위치한 신축 오피스텔입니다.

* 최근 거래 시세(약 6,500만원) 대비 감정가(1억원)가 높게 책정되었으나, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

* 구래역 역세권이라는 장점과 신축 건물이라는 이점을 가지고 있습니다.

* 다만, '대항력 있는 임차인' 관련 상충 정보와 'HUG 인수조건 변경' 등의 특수 물건 정보는 반드시 명확히 확인하고, 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

* 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 김포 골드라인 구래역 도보 이용 가능한 초역세권 입지.

* 신축 오피스텔: 2018년 준공으로 깔끔한 건물 상태 및 높은 선호도 기대.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 현재 시세가 현저히 낮아, 낙찰 후 시세 차익 가능성 존재.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업 및 주거시설 발달로 꾸준한 임대 수요 예상.

* HUG 보증 관련 혜택/조건 확인: HUG 인수조건 변경 내용에 따라 추가적인 이익이나 절차적 이점이 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2025년 11월 19일 거래: 6,500만원 (9층)

* 2025년 11월 10일 거래: 6,600만원 (7층)

* 2026년 2월 13일 거래: 6,500만원 (13층)

* 전용면적(21.5㎡) 기준 평균 시세: 약 6,533만원

* 평당가: 약 304만원 (6500만원 / 6.5평)

* 감정가 대비 시세: 현재 감정가는 1억원이나, 최근 실거래가는 6,500만원~6,600만원 수준으로, 감정가 대비 약 35%~34% 낮은 가격입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원.

* 최근 시세(6,500만원~6,600만원)를 기준으로, 보수적인 낙찰률 90~100%를 적용하여 입찰가를 산정합니다.

* 임차인 관련 특이사항 및 명도 비용 등을 고려하여, 현재 시세인 6,500만원 이하로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 종합적으로, 본 물건의 예상 입찰가는 6,000만원 ~ 6,500만원 범위에서 고려하는 것이 적정하다고 판단됩니다.

* 주의: 본 입찰가 제시는 현재까지 파악된 정보에 근거한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문, 권리관계 재확인, 명도 가능성 평가 등 추가적인 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.