나이스옥션 법원경매 부천 2025타경711 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-39 더끌리움 하이엔드 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동에 소재하고, ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근 또는 근거리에 노선버스정류장, 지하철이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제308호이며(사용승인일 : 2023.6.20.),
외벽 : 외벽 석재, 벽돌 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

""오피스텔""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 소화전, 승강기 설비 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형에 유사한 토지이며, 업무시설 건부지임.

인접 도로상태등

서측, 북측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 구래동 6871-39번지에 소재한 더끌리움 하이엔드 3층 308호 오피스텔입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경711 (1)이며, 감정가는 280,000,000원입니다. 토지면적은 11.48㎡ (약 3.47평)이며, 건물면적은 39.90㎡ (약 12.07평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 건물 사용승인일은 2023년 6월 20일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, "한가람초등학교" 남서측 인근 지역입니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 서측, 북측 및 동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다. 토지 이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있으며, 개발이 진행 중인 신도시 지역의 이점을 가집니다.

3. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2023년 7월 25일 접수된 수협은행 근저당권 (채권 최고액 276,000,000원)입니다. 이후 2025년 2월 28일 수협은행의 임의경매 개시결정 (채권액 232,418,235원)이 등기되었습니다. 채권자(근저당권자)는 수협은행입니다.

등기부상 총 채권액은 276,000,000원입니다.

임차인으로는 방병찬 씨가 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원으로 2025년 3월 11일에 전입 및 확정일자를 받았습니다. 하지만 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 배당신고일자(2025년 5월 26일)를 고려할 때, 낙찰 시 인수할 보증금은 없는 것으로 예상됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 김포시 구래동 일대는 김포한강신도시 개발에 따라 신규 공동주택 및 업무, 상업시설이 다수 들어서면서 상권이 활성화되고 있는 지역입니다. 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다. 인근 초등학교가 소재하여 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다. 주변에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 노선버스정류장 및 지하철역(예정 또는 인근) 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 교육시설: "한가람초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 내 시설: 건물 내에는 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 승강기 등이 구비되어 있습니다. 다만, 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 반드시 별도로 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 이용 상태: 승강기 등 건물 내 주요 설비의 정상 작동 여부를 입찰 전 현장 확인을 통해 반드시 검증해야 합니다.

* 내부 현황: 경매 참여 또는 입찰 시, 내부 현황이 공부 서류나 도면과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의가 필요합니다.

* 임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축 오피스텔로, 김포한강신도시 내에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 주변 상권 또한 발전 가능성이 높습니다. 권리분석상 인수할 임차 보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 등기되어 있어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 신축 건물임에도 불구하고 임대 관계 미상, 설비 작동 여부 확인 필요 등 명도 및 건물 상태에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2023년 사용승인을 받은 건물로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 개발 지역 입지: 김포한강신도시 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 우수한 교통 여건과 풍부한 주변 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 권리 관계를 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적의 오피스텔이 2026년 1월에 30,000만원 (300,000,000원)에 거래된 것으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 280,000,000원이므로, 시장 가격이 감정가 수준 또는 그 이상임을 시사합니다. 신축 건물임을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 설정하기 위해서는 감정가 수준인 280,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 권리 인수 부담이 없으므로, 시장 상황과 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.