나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32635 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 330-1 예일맨션 5층 503호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32635 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 330-1 예일맨션 5층 503호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매12계 2025타경32635 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 330-1 예일맨션 5층 503호 | 감정가: 123,500,000원 | 최저가: 42,361,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

경기도 부천시 원미구 심곡동 330-1 예일맨션 5층 503호 다세대주택에 대한 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경32635 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각 건입니다.

본 경매는 채권자 주식회사OOOOOOO가 신청한 강제경매로, 소유자 및 채무자가 '망자'인 특이사항이 있습니다.

감정가는 123,500,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 정보 및 가격 분석

본건은 다세대주택으로 전용면적 기준 건물면적은 33.93㎡ (약 10.26평)이며, 토지면적은 16.25㎡ (약 4.92평)의 지분입니다.

제시외 건물 3.50㎡ (약 1.06평)이 포함되어 있으며, 매각 대상에 포함되어 감정가에 반영되었습니다.

전용면적 기준으로 소형 평형에 속하며, 5층 건물 중 최상층에 위치합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡초등학교' 남서측 인근에 위치한 기존 주거지대입니다.

주변은 단독주택, 공동주택(다세대), 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 환경의 밀도가 높지 않고 주거 목적으로 양호한 지역으로 평가됩니다.

북측으로 폭 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

2.2. 교통 및 인프라

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

주거지대 내에 위치하여 일상생활에 필요한 기초적인 근린생활시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(두리유치원, 심곡초)에 포함되어 있어 교육 시설이 인접해 있음을 알 수 있습니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 단독주택과 공동주택이 밀집된 기존 주거지대이므로, 대형 상권보다는 주거 수요를 기반으로 하는 소규모 근린생활시설 위주의 생활 상권이 형성되어 있습니다.

제2종일반주거지역의 특성상 상업시설의 비중은 높지 않으나, 일상 편의시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 보입니다.

2.4. 생활 정보

심곡초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 용이한 '초품아(초등학교를 품은 아파트)' 준하는 입지적 장점을 가집니다.

도시가스 및 개별난방 설비가 되어있어 기본적인 주거 편의시설은 갖추고 있습니다.

감정평가서상 특별히 주변 환경에 대한 부정적인 언급은 없었으며, 주변 검색 결과에서도 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주거지와 근린생활시설이 혼재된 구도심 지역 특성상 소규모의 생활밀착형 비선호 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 '부동산강제경매'이며 채권자가 법인(주식회사)입니다. 이는 채무자의 의사와 관계없이 강제적으로 진행되는 경매입니다.

소유자 및 채무자가 '망자'인 특이사항이 있습니다. 경매 진행 과정에서 상속인들의 이해관계 및 법적 절차(상속인 확정, 상속재산 분할 등)가 복잡하게 얽힐 수 있으며, 명도 절차 시 상속인 전원을 대상으로 진행해야 할 수 있어 난이도가 상승할 수 있습니다.

임대관계는 미상으로 확인되어, 임차인의 존재 여부와 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사 및 임차인 분석이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

제시외 건물(3.50㎡, 벽체이용 샷시조 주택)이 매각 대상에 포함되어 감정평가되었으므로, 매수인이 취득하게 됩니다. 별도의 철거 대상이 아니므로 활용 가능하나, 현황 파악이 중요합니다.

5층 중 5층인 최상층이므로, 노후 건물일 경우 누수 또는 결로 등의 문제가 발생할 잠재적 리스크가 있습니다.

소유자 및 채무자가 '망자'인 점은 명도(인도명령) 과정에서 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 상속 관계 확정 및 협의 명도에 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 높습니다.

4. 종합의견 및 투자전략

4.1. 종합 의견

본건은 부천시 심곡동 기존 주거지대에 위치한 소형 다세대주택으로, 심곡초 인근의 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다.

제2종일반주거지역에 속하며, 토지/건물 일괄 매각 건이므로 안정적인 권리 확보가 가능합니다.

다만, 소유자/채무자가 '망자'인 강제경매 물건이므로, 명도 과정에서 법적 절차의 복잡성과 시간 소요 리스크를 감안해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

* **소액 투자 및 임대수익 적합:** 감정가 자체가 높지 않은 소형 평수 다세대주택으로, 전세 또는 월세 전환 시 비교적 적은 금액으로 투자가 가능하며 임대 수익을 창출하기에 유리합니다.

* **제2종일반주거지역:** 비교적 안정적인 주거 환경과 향후 재개발/재건축 가능성은 낮더라도 주거지로의 가치 보전 가능성이 높습니다.

* **제시외 건물 포함:** 서비스 면적으로 볼 수 있는 제시외 건물(약 1.06평)이 정식으로 평가되어 매각에 포함되므로, 실사용 면적 활용 측면에서 장점입니다.

* **최상층 선호층 확보:** 엘리베이터 유무에 따라 다르지만, 최상층은 층간소음에서 상대적으로 자유롭고 일조량 확보에 유리한 장점이 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매12계