나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32762 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3 마스터웍바이로뎀 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""장말삼거리"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 노변을 따라 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는
노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 1호선(경인선) ""부천역"" 및 버스정류장이 소재
하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층건내 제1층 제101호, 제102호로서
외벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 등 마감
내벽 : 인테리어 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 기준시점 현재 기호(1),(2)는 경계벽에 의한
구분이 없으며, 공실상태임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화자탐지설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 가까운 토지로서, 업무시설 및 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 각각 노폭 약 30미터, 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로2류
(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률＞, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)＜교육환경 보호에 관한 법률＞,
과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

기호(2) 102호와 인접한 103호와의 경계벽은 창호를 통해 확인시 건축물대장 건축물
현황도와 다르게 기호(2) 102호를 일부 침범한 상태로 설치된 것으로 판단되는바
(""건물개황도""란 참조) 경매진행시 재확인 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상이며, 관리사무소측에 의하면 본건 101호,102호와 인접한 103호,
104호는 전기가 하나로 통합되어 있다고 조사되는바 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

- 101호(본건)와 102호는 경계벽에 의한 구분이 없으며, 공실 상태임
- 101호(본건), 102호와 인접한 103호, 104호는 전기가 하나로 통합되어 있다고 조사된 바 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32762 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3, 마스터웍바이로뎀 1층 101호

용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설 - 소매점)

감정가: 836,000,000원

면적:

* 토지: 7.79㎡ (약 2.36평)

* 건물: 53.21㎡ (약 16.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (엠OOOOOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "장말삼거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 노변을 따라 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 1호선 경인선 "부천역" 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

* 도로: 본건 건물은 서측 및 동측으로 각각 노폭 약 30미터, 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30~35m), 소로2류(폭 8~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 권리 현황:

* 말소기준권리는 2021년 9월 14일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)임.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(압류, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 분석:

* 임차인 이동훈(이 )은 2022년 3월 21일 사업자 등록하였으며, 보증금 0원, 차임 월 2,000,000원임.

* 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없음.

* 등기부채권 총액: 약 1,754,699,275원 (권리 분석 상 소멸 예정인 채권 포함)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 심곡동 지역은 부천역을 중심으로 형성된 상업지구로, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있음.

* 주변 건물 용도: 건물 자체의 용도는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 복합된 복합건물이며, 주변 역시 유사한 용도의 건물들이 분포하여 상권 활성화에 긍정적인 환경을 제공함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 부천역 인근으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

* 교통시설: 1호선 부천역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 교육시설: 본건 인근에 원미초등학교가 소재하여 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 상가 이용에 직접적인 영향을 줄 정도는 아님.

1.5. 잠재적 리스크

* 물리적 하자 및 특이사항:

* 본건 101호와 인접한 102호는 경계벽에 의한 구분이 없으며, 현재 공실 상태로 확인됨. 이는 향후 임대 시 공간 활용 및 분할에 대한 별도 고려가 필요함을 시사함.

* 101호, 102호와 인접한 103호, 104호는 전기가 하나로 통합되어 운영되고 있다는 조사 결과가 있음. 전기 사용 및 관리 측면에서 주의가 요구됨.

* 102호와 103호 간 경계벽이 102호의 일부를 침범하여 설치된 것으로 추정되며, 이는 건축물대장 현황도와 상이하므로 경매 진행 시 재확인이 필요함.

* 기타 리스크:

* 채권 총액이 감정평가액을 상당히 초과하고 있어, 낙찰가율이 높게 형성될 경우 수익성이 저하될 수 있음.

* 내부 구조의 특이사항 및 전기 통합 문제는 향후 임대 및 운영 시 번거로움을 야기할 수 있음.

* 현장 답사 시 확인되지 않은 추가적인 하자나 특이사항이 존재할 수 있음.

* 주변 혐오시설: 예비 조사를 통해 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상세한 현장 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부천역 초역세권에 위치한 근린상가로서, 교통 및 상업 인프라 접근성이 우수한 장점을 가지고 있습니다.

* 그러나 내부 공간의 미구분, 전기 통합 문제, 경계벽의 상이함 등 물리적인 특이사항이 존재하며, 채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다.

* 따라서, 투자 결정 전 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인, 주변 시세 조사, 임대 가능성 및 예상 수익률 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 한 안정적인 임대 수요 기대.

* 높은 채권 총액으로 인해 감정가 대비 상당한 할인된 가격으로 취득할 가능성 존재.

* 복합건물 내 상가로서, 주변 상업시설과의 연계성을 통한 시너지 효과 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 임차인의 인수 보증금이 없어, 이를 제외한 금액으로 입찰가 산정이 가능합니다.

* 현재 등기부상의 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점, 그리고 앞서 언급된 물건의 물리적 특이사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 성공적인 투자를 위해서는 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 건물 상태 등을 종합적으로 반영하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.