나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32628 [1] 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21 대명항수산물타운 에이동 OOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 ""김포함상공원"" 남동측 인근에 위치합니다.
본건 주위는 대명항 인근으로 수산물시장, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 대중교통상황등은 다소 불편시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지상 3층 건물 내 제2층 제2010호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
벽 체 : 페어글래스 마감 등
창 호 : 시스템창호 등입니다.

이용상태

대상물건(1~4)는 공부상 '일반음식점'입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서, '제1,2종근린생활시설,판매시설' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15미터의 도로, 남서측으로 폭 약 8미터의 도로, 북동측으로 폭 약 4미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대명 소규모하수처리구역)<하수도법>입니다. <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32628 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21, 대명항수산물타운 에이동 2층 2010호

건물명: 대명항수산물타운

용도: 근린상가 (제1종/2종근린생활시설, 판매시설)

감정가: 319,000,000원

토지 면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

건물 면적: 62.83㎡ (약 18.99평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

사용 승인일: 2020년 12월 17일

2. 입지조건

물건 기본 정보:

* 소재지: 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21번지 (신주소: 대명항1로 104)

* 건물 규모: A동, 지하 1층 ~ 지상 3층 규모의 집합건축물 내 2층 2010호에 해당합니다.

* 구조: 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다.

* 사용승인일: 2020년 12월 17일로 준공된 지 얼마 되지 않은 신축 건물입니다.

주위 환경:

* 본 물건은 "김포함상공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 대상지 주변은 대명항 인근으로 수산물시장 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

* 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편할 수 있습니다.

도로 접합:

* 물건은 남동측으로 약 15m, 남서측으로 약 8m, 북동측으로 약 4m 폭의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 2021년 10월 14일에 소유권 이전, 신탁 등기 및 엠씨아이대부주식회사 명의의 근저당권(1,000만원)이 설정되었습니다.

* 이후 소유권 이전, 신탁 등기가 추가되었습니다.

* 2024년 5월 1일 김포시의 압류 등기가 이루어졌습니다.

* 2024년 11월 15일에는 느티나무제삼차유한회사 명의의 근저당권부채권근질권이 설정되었습니다(1,000만원).

* 본건은 2025년 2월 18일 엠씨아이대부 명의로 임의 경매 개시결정(부천지원 2025타경32628)이 등기되었습니다.

* 등기부상 채권 총액은 10,000,000원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 주식회사피앤제이원이라는 임차인이 2022년 1월 25일 사업자 등록을 하였습니다.

* 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 따라서 본 경매 절차를 통해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 감정평가서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 본 경매로 인해 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높음을 시사합니다.

4. 상권분석

위치적 강점:

* 대명항 인근에 위치하여 신선한 해산물 관련 업종이나 관광객을 대상으로 하는 상업 시설 운영에 유리한 입지입니다.

* 김포함상공원과 인접해 있어 방문객 유동인구를 확보하기에 잠재력이 있습니다.

업종 적합성:

* 본 건물은 건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 기타 용도로 제1종근린생활시설 및 판매시설로도 기재되어 있어 다양한 상업 용도로 활용이 가능합니다.

* 현재 공부상 '일반음식점'으로 이용 중인 점은 상권의 특성과도 잘 부합합니다.

주변 시설:

* 대명항 수산물 시장, 다양한 식당 및 근린 상업 시설이 밀집하여 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

* 대명항 인근에 위치하여 식자재 수급이나 지역 특산물 이용에 편리한 환경입니다.

* 김포함상공원이 가까워 휴식 공간 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

대중교통:

* 인근에 버스정류장이 존재하지만, 주요 교통망과의 연계성은 다소 부족하여 자가용 이용이 더 편리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한:

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용 시 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 특히 군사 관련 보호 구역 지정은 사업 계획 수립 시 반드시 관계 부서에 확인하여 영향 범위를 파악해야 합니다.

* 성장관리권역으로 지정되어 수도권정비계획법에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

전산 오류 가능성:

* 토지이용계획 확인 시 전산 오류의 가능성이 있으므로, 중요 인허가나 토지 거래 전에는 반드시 관계 기관에 재확인을 받아야 합니다.

대중교통 불편:

* 차량 접근성은 좋으나, 대중교통 이용이 불편한 점은 일부 고객층 확보에 영향을 미칠 수 있습니다.

임대 관계 미상:

* 현재 임대 관계가 명확히 확인되지 않은 점은 향후 명도 절차나 예상 임대 수익률 산정에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다. (단, 현재 등기부상 인수할 임차 보증금은 없습니다.)

주변 혐오시설:

* 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건 인근에 주거 또는 상업 활동에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사 관련 보호 구역 등은 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 외관 및 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 대명항이라는 지역적 특성과 김포함상공원 인접이라는 입지 조건은 수산물 관련 업종이나 관광객을 대상으로 하는 상업 시설에 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 건축물대장상 용도 또한 다양하게 활용 가능하여 사업 확장성이 있습니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없는 점은 명도 관련 부담을 덜어주는 긍정적인 요인입니다. 다만, 군사 관련 보호 구역 지정 등 토지 이용 제한 사항과 대중교통 이용의 불편함은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 내외부 상태가 양호하며, 즉시 사용 또는 임대가 용이합니다.

* 지역 특성 활용: 대명항의 활성화된 수산 시장 및 관광 시설(김포함상공원)과의 시너지를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 소유권 확보 및 관리가 용이합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 319,000,000원입니다.

인수할 임차 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 파악된 물건의 실질 가치, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 낙찰 후 발생 가능한 명도 및 수리 비용, 그리고 본건의 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

경매 투자는 개별적인 시장 분석과 위험 감수 능력에 따라 입찰가가 달라질 수 있으므로, 본 보고서의 정보 외 추가적인 심층 조사와 현장 답사를 통해 개별적으로 예상 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.