나이스옥션 법원경매 부천 2025타경360 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 293-22 진흥빌라 제2동 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2025.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 ""오정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로
약 15분정도 거리에 서해선 원종역이 소재하여 제반 교통여건은 무난시됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층 건물 내 제지층 제1호로서,
외 벽 : 적벽돌치장쌓기 등,
창 호 : 알미늄새시, PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 폭 8미터 내외의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경360 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 293-22 진흥빌라 제2동 지층1호

* 건물명: 진흥빌라

* 동: 제2동

* 호: 지층1호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 31.40㎡ (약 9.50평)

* 토지지분: 31.4㎡ (약 9.50평)

* 건물면적: 30.57㎡ (약 9.25평)

* 건물지분: 30.57㎡ (약 9.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 성OOOOOO (성지새마을금고)

* 건축년도: 1990년 1월 29일 (준공일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 외벽 적벽돌치장쌓기, 창호 알미늄새시, PVC새시

* 총 층수: 지하 1층, 지상 2층 (본건은 지층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하며, "오정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

대상 물건까지 차량의 출입이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보 약 15분 거리에 서해선 원종역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2008년 5월 28일 접수된 성지새마을금고의 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 101,122,912원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 주요 등기 내역:

* 소유권 이전: 김희양(1991-06-28), 백성기(2003-02-07), 백종현(2016-02-23, 증여)

* 근저당: 성지새마을금고 (2008-05-28, 52,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 제이비우리캐피탈 (2024-12-23, 15,924,517원), 소상공인시장진흥공단 (2025-03-31, 33,198,395원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-04-24)

* 임의경매: 성지새마을금고 (2025-02-06, 24,388,900원) - 본건 경매 개시

4. 상권분석

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 주거지 상권 형성

* 인근에 오정초등학교가 있어 학군 수요 기대 가능

* 서해선 원종역 인근으로 대중교통 이용객 유입 가능성

5. 생활정보

* 교육시설: 오정초등학교 인접

* 교통시설: 인근 버스정류장, 서해선 원종역 도보 이용 가능

* 편의시설: 주변 주거지 내 일반적인 편의시설 이용 가능 (구체적인 정보는 제공되지 않음)

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1990년 준공되어 30년 이상 경과된 건물로, 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지층: 지층이라는 점은 채광, 환기, 습도 등에 상대적으로 취약할 수 있으며, 일반층 대비 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재하는지, 존재한다면 보증금 및 차임은 얼마인지 불확실하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 고강동의 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 오정초등학교와 인접해 있고 서해선 원종역 이용이 가능한 입지입니다. 2025년 12월 기준 인근의 유사 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가(80,000,000원)는 최근 거래가 대비 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다. 특히, 1990년 준공된 유사 연식의 인근 다세대주택(383-24번지, 43.56㎡)이 2025년 12월 1억 3천 6백만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 면적(30.57㎡)과 지층이라는 점을 고려하더라도 추가적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 1990년식 건물의 노후화와 지층의 단점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 위치 및 초등학교 인접: 학군 배후 수요 기대

* 대중교통 접근성: 서해선 원종역 도보 이용 가능

* 낮은 감정가 대비 시장 가격: 유사 연식 및 면적 대비 잠재적 시세 상승 여력

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 연식(1990년)의 유사 면적(30.57㎡) 다세대주택을 기준으로 평당 약 880만원~1030만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가 80,000,000원(평당 약 865만원)은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 하지만 지층이라는 점과 임대 관계 미상이라는 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준을 상회하는 89,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시장 시세 대비 경쟁력을 갖추면서도 잠재적 리스크를 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.