나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31944 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 산15 현대아파트 102동 1층 114호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 ""괴안동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치합니다.
대상물건 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 ""주거지대"" 로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제1층 제114호로서,
외 벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '아파트'로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼오유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창영초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(괴안동 현대허니문아파트 소규모재건축사업)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 부천지원 2025타경31944 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 산15 현대아파트 102동 1층 114호

용도: 아파트

감정가: 180,000,000원

토지면적: 38.48㎡ (약 11.64평)

토지지분: 38.48㎡ (약 11.64평)

건물면적: 43.74㎡ (약 13.23평)

건물지분: 43.74㎡ (약 13.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 괴안동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 대상 물건 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대이며, 제반 주위 환경은 무난합니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리인 을3 근저당권(삼성생명보험주식회사, 2021-03-12 접수, 5,400,000원)에 의해 등기부상 을3, 을5, 갑6 등의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 내역으로는 갑4, 갑5 등기사항이 존재합니다.

채권 총액은 129,700,000원(근저당 5,400,000원 + 근저당 124,300,000원)입니다.

임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 괴안동 행정복지센터, 괴안초등학교, 부천동여자중학교, 소사고등학교 등 공공 및 교육시설이 인접해 있습니다. 또한, 홈플러스 익스프레스, 각종 병원 및 은행 등 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 인근에 군부대나 산업단지 등 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 114호로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 창호는 하이새시 창호 등으로 마감되었습니다. 건물은 아파트로 이용 중이며, 현장 방문 시 폐문 부재 상태로 내부 확인은 하지 못했습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 소규모주택정비사업의 사업시행구역으로 지정되어 있어 재건축 사업이 추진 중입니다. 재건축 구역이라는 점은 향후 가치 상승의 잠재력을 가지는 반면, 사업 진행 과정에서의 불확실성, 이주 및 건축 관련 비용 발생 등의 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 현장 방문 시 폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가능했던 점은 물건의 정확한 상태 파악을 어렵게 하여 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 괴안동 일대의 재건축 대상 아파트로, 향후 재건축 사업 완료 시 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 현재 감정가는 180,000,000원이나, 인근 유사 아파트의 최근 실거래가가 2억 3천만원대에 형성되어 있어 감정가 대비 상승 여지가 있습니다. 그러나 현장 확인이 불가했던 점과 재건축 사업의 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소규모 재건축 사업 추진 구역으로 향후 사업 완료 시 높은 시세차익 기대 가능.

* 토지 및 건물 일괄매각으로 권리관계가 명확하여 소멸 후 깨끗한 등기 상태로 취득 가능.

* 인근 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단됨.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 물건의 최근 실거래가는 2억 3천만원 선이나, 현장 내부 확인이 불가한 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 이에 따라, 감정가(180,000,000원)보다 높은 수준으로, 잠재적 가치를 반영하되 리스크를 고려한 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제안합니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 재확인 및 추가적인 시장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.