나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33007 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 204-1 삼익아파트 201동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 ""창영초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는
동류형의 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 철근콘크리트 슬래브지붕 11층 건물 내 제1층 제112호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
참호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단으로 부정형의 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 외곽 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

괴안동 204-1, 204-2, 204-7, 230-1번지 동일사항임.

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(홍지유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

괴안동 204-3번지

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창영초-부천교육지원청문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(홍지유치원-부천교육지원청문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(홍지유치원-부천교육지원청문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

괴안동 230-2번지

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(홍지유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(홍지유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

괴안동 산16-4번지

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(창영초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(홍지유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33007 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 204-1 삼익아파트 201동 1층 112호

* 용도: 아파트

* 감정가: 285,000,000원

* 토지면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

* 토지 지분: 35.96㎡ (약 10.88평)

* 건물면적: 56.67㎡ (약 17.14평)

* 건물 지분: 56.67㎡ (약 17.14평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOO

* 아파트 정보:

* 아파트명: 삼익3차 아파트

* 건축년도: 1990년 12월 (사용승인일 1990.12.11)

* 총 세대수: 682세대

* 동수: 11개동

* 최고 층수: 11층

* 본건 위치: 1층 112호

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 창영초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동류형의 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 양호합니다 [cite: provided text].

1.1. 2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 용이하여 교통 사정은 무난한 편입니다 [cite: provided text].

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창영초, 홍지유치원), 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다. 일부 토지는 중로2류에 접해 있습니다 [cite: provided text].

1.2. 권리분석

1.2. 1. 경매 개요

본건은 부천지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건(2025타경33007)입니다. 채권자는 (OOOOO이며, 매각으로 소유권이 이전됩니다.

1.2. 2. 권리 관계

말소기준권리: 신한은행 근저당 (2024년 3월 15일, 218,900,000원)

이하 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 근저당권 (주식회사티디엠, 2024-04-11, 120,000,000원) - 말소

* 임의경매 (주식회사티디엠, 2025-03-24, 109,249,315원) - 말소

* 압류 (동청주세무서장, 2025-04-01) - 말소

등기부채권 총액: 338,900,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.2. 3. 임차인 분석

* 임차인: 윤

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 650,000원

* 확정일자: 2024-05-02

* 전입일자: 2024-06-04

* 배당신고일자: 2025-05-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액에 대해 배당을 받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권 및 생활정보

1.3. 1. 주변 상권

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: provided text].

1.3. 2. 생활 편의시설

* 교육시설: 창영초등학교, 홍지유치원, 부천일신중학교, 시온고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 롯데슈퍼프레시 소사점, 하나로마트 소사점 등이 인근에 위치합니다.

* 의료시설: 부천성모병원, 부천세종병원 등이 부천시 내에 위치하고 있습니다.

1.3. 3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 삼익3차 아파트

* 관리사무소 연락처: 032-342-6310

* 주소: 경기도 부천시 소사구 괴안동 204-1

* 건축년도: 1990년 12월

* 총 세대수: 682세대

* 건물 구조: 철근콘크리트 라멘조, 11층 건물

* 주차: 총 538대 (지상 4대, 지하 23대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 전기차 충전기 (지상): 7대

* 본건의 전용면적은 56.67㎡ (약 17.14평)이며, 해당 면적의 분양면적 정보는 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않습니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1990년에 건축되어 건축연차가 30년 이상으로 노후화가 진행되었습니다.

* 주차 공간: 총 682세대에 비해 총 주차대수가 538대로, 세대당 주차 대수가 다소 부족할 수 있습니다.

* 주변 시설: 부천시 자원순환센터(생활폐기물 소각 및 처리 시설)가 대장동에 위치하고 있어, 해당 시설과의 거리 및 환경 영향을 고려할 필요가 있습니다. (직접적인 인접성은 없으나, 부천시 내 주요 환경 시설임).

1.5. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 삼익3차 아파트 경매 물건입니다. 창영초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 입지입니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 '권리 깨끗한' 물건으로, 임차인 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 건축 연령이 높은 편이며 주차 공간이 다소 부족한 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 근저당 및 압류가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 입지 조건: 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 56.67㎡ (약 17.14평)입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 17일 동일 면적(56.67㎡)이 300,000,000원 (3억원)에 거래된 바 있습니다 [cite: provided JSON, 6, 8].

감정가는 285,000,000원입니다.

최근 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다 [cite: provided JSON, 6, 8, 11].

따라서, 경쟁 상황 및 향후 시장 전망을 고려하여 보수적으로 접근 시 감정가 수준인 285,000,000원 이상, 실거래가 수준인 300,000,000원을 상회하는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 입찰을 위해서는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.