나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32813 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 77-29 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하는 ""부원초등학교"" 북동측 인근에 위치
하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 시장, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 주변환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 소사역이 소재하는 등 대중교통
여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로써, 현황 주상용 건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-8호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부원초-부천교육지원청문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샘솔유치원-부천교육지원청문의)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브 지붕 3층 건물로서,
(사용승인일자: 1978.11.15./ 증축일 : 1984.10.29,1994.09.22)

- 외 벽: 벽돌쌓기 마감 등
- 내 벽: 벽지 및 일부 페인팅마감, 일부 타일 붙임 마감 등
- 창 호: 샷시 창호 등임

이용상태

집합건축물대장상
1층 : 주택 및 점포
2층 : 점포 등
3층 : 주택 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 설비 및 급,배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

""평가의견"" 및 ""건물개황도"" 등 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32813 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 77-29

용도: 근린주택

감정가: 711,452,210원

매각대상: 토지 및 건물 지분 (토지 80.9㎡, 건물 121.84㎡)

토지면적: 161.80㎡ (약 48.94평)

건물면적: 243.68㎡ (약 73.71평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, '부원초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 각종 근린생활시설, 시장, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 소사역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.

이용상태: 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 주상용 건물의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 중로(폭 15m~20m)의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부원초, 샘솔유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

토지: 1990년 6월 27일 소유권이전 (송명석), 2006년 5월 30일 장민 지분 이전, 2025년 3월 6일 강제경매 개시결정 (말소기준권리).

건물: 1990년 6월 27일 소유권이전 (송명석), 2006년 5월 30일 장민 지분 이전, 2025년 3월 6일 강제경매 개시결정 (말소기준권리).

말소기준권리: 2025년 3월 6일 접수, 김용철 채권액 569,063,220원 강제경매 개시결정 (인천지방법원 부천지원 2025타경32813)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

지상권: 해당 사항 없음.

임차인 현황:

* ANJISHUN(안희순)

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-22

* 확정일자: 2021-10-25

* 배당신고일자: 2025-03-24

* 대항력: 있음

* HANYUZI(한옥자)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-14

* 확정일자: 2022-11-14

* 배당신고일자: 2025-03-25

* 대항력: 있음

* JINXIANGHUA(김향화) - 1차

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-07

* 확정일자: 2023-08-07

* 배당신고일자: 2025-04-14

* 대항력: 있음

* JINXIANGHUA(김향화) - 2차 (보증금 증액분)

* 보증금: 43,000,000원 (1차 25,000,000원 + 증액 18,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-07

* 확정일자: 2024-06-28

* 배당신고일자: 2025-04-14

* 대항력: 있음

* JINYINGDAN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-04

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 비고: 금액 미상. 주의 필요.

* JINYUANZHI(김원식)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-04

* 확정일자: 2023-09-04

* 배당신고일자: 2025-03-21

* 대항력: 있음

* LIGUANGZHU(이광수)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-27

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 비고: 금액 미상. 주의 필요.

* LI SHIZHU

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-27

* 확정일자: 2019-03-29

* 배당신고일자: 2025-04-29

* 대항력: 있음

* LIYINGYU

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-10

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 비고: 금액 미상. 주의 필요.

* SHENGUANG

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-25

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 비고: 금액 미상. 주의 필요.

* 김연주

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2017-05-18

* 확정일자: -

* 배당신고일자: 2025-05-12

* 대항력: 있음

* 박옥순

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2015-03-30

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 이규대

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-17

* 확정일자: 2019-09-17

* 배당신고일자: 2025-03-27

* 대항력: 있음

* 장민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-01

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 비고: 금액 미상. 주의 필요.

* 장원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-29

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 비고: 금액 미상. 주의 필요.

* 황순식

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2019-01-02

* 확정일자: -

* 배당신고일자: 2025-03-27

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (자료상 미상 금액 제외)

특이사항: 지분 매각으로 진행되며, 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 일부 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 인수 금액 산정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, 부원초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 시장, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다. 소사역이 인근에 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

제공된 최근 매매 및 전월세 정보는 소사본동 지역의 연립 및 다세대 주택 거래 사례입니다. 1984년식 연립주택(전용면적 36.24㎡)은 2025년 12월, 17,000만원에서 17,500만원에 거래되었으며, 2002년식 다세대주택(전용면적 36.71㎡)은 2025년 12월, 16,000만원에 거래되었습니다. 이러한 자료들은 해당 지역의 소형 주거용 부동산 시세가 약 16,000만원에서 17,500만원 수준임을 시사합니다.

본 물건은 근린주택으로 주택과 상가 복합 용도를 가지며, 건물 연면적 243.68㎡, 토지 면적 161.80㎡로 비교적 규모가 있습니다. 지분 매각이라는 점을 감안하여 전체 부동산의 가치와 시장 상황을 종합적으로 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

교통: 소사역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

교육: 부원초등학교가 북동측 인근에 자리하고 있으며, 샘솔유치원도 가까운 거리에 위치합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설과 시장이 소재하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 본 물건은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 지역의 복합적인 특성을 지니고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 물건은 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 이는 향후 건물이나 토지의 이용 및 관리에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 이로 인한 번거로움이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 다수: 등기부 및 임차인 현황에 따르면 다수의 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. 이들의 보증금 인수 여부 및 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

미상 임차인 정보: 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 정확한 인수 금액 파악이 어려워 잠재적인 추가 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

건물 노후: 건물의 사용승인일이 1978년으로, 40년 이상 경과한 노후 건물입니다. (증축일: 1984년 10월 29일, 1994년 9월 22일) 이에 따라 향후 유지보수나 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

건물 제시외 면적: 85.20㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 관리 및 처분 방안을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 근린주택입니다. 소사역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하여 입지 조건은 보통 이상으로 평가됩니다.

감정가는 711,452,210원으로 책정되었으나, 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고 일부 임차인의 보증금 정보가 미상이어서 권리 분석 및 인수 금액 산정에 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 금액이 미상인 임차인의 경우 명도 및 금전적 부담이 예상되므로 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

건축 연도가 오래되었으나, 지속적인 증축 이력이 있으며 제시외 건물도 포함되어 있어 활용 가능성을 추가적으로 검토해 볼 여지가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

소사역 인근 역세권 입지로 인한 편리한 교통 접근성.

주거 및 상업 시설이 혼재된 복합 용도 지역 내 위치하여 잠재적인 활용 가치 보유.

부천시 소사본동 지역의 꾸준한 부동산 거래 동향 (제공된 JSON 데이터 참고).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 711,452,210원이지만, 실제 매각 대상은 토지 및 건물 지분(토지 80.9㎡, 건물 121.84㎡, 즉 전체의 50%)입니다. 따라서 해당 지분의 감정가는 약 355,726,105원으로 산정됩니다.

주변 유사 물건의 시세, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 일부 임차인 정보의 미상, 지분 매각 등의 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 제공된 JSON 정보에서 나타난 소사본동 지역의 유사 면적 연립/다세대 주택 거래 가격(약 16,000만원 ~ 17,500만원)은 해당 지역의 주거용 부동산 가격 수준을 파악하는 데 참고가 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 지분 감정가(약 355,726,105원)의 약 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 약 284,500,000원 ~ 295,000,000원

(주의: 상기 입찰가는 제시된 정보와 일반적인 경매 분석에 따른 추정치이며, 실제 낙찰가와는 다를 수 있습니다. 반드시 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 권리 관계를 파악 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.