나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31708 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 49-3 드림로즈빌 에이동 OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 ""도당중학교""남동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공동주택및 단독주택,수목원,근린생활시설등이 혼재한 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건물내 3층 302호로서
- 외벽: 치장타일붙임등 마감.
- 창호: 샤시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비, 난방설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경31708 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 49-3, 드림로즈빌 에이동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 건물 정보:

* 건물명: 드림로즈빌 A동

* 준공일: 2010년

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 302호

* 면적:

* 토지면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

* 건물면적: 59.09㎡ (약 17.87평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 212,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 수목원, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로 상태:

북측으로 폭 약 8m의 포장 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(도당중학교, 부천북고등학교), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 25일 농협은행주식회사 근저당권 (을7, 88,000,000원)

* 총 채권액: 478,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 주요 등기 내역:

* 2011년 6월 3일: 전영재 소유권 이전 (갑3)

* 2021년 12월 29일: 김종숙 소유권 이전 (증여) (갑8)

* 2022년 2월 25일: 농협은행 근저당권 설정 (을7, 말소기준권리)

* 2024년 3월 19일: 김정진 근저당권 설정 (을8, 390,000,000원)

* 2025년 1월 23일: 김정진 임의경매 신청 (갑9, 222,984,357원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

* 최근 2026년 7월 도당동 일대에서 거래된 유사 다세대주택 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 15일 거래: 34.74㎡ (약 10.51평), 1988년 준공 건물, 250,000,000원 (약 23,786,870원/평)

* 2026년 7월 5일 거래: 47.86㎡ (약 14.48평), 2010년 준공 건물, 144,000,000원 (약 9,944,751원/평) - 해당 거래 건은 면적 대비 가격이 낮아 특수 사정이 있을 수 있습니다.

* 2026년 7월 3일 거래: 52.15㎡ (약 15.77평), 2014년 준공 건물, 238,000,000원 (약 15,092,073원/평)

* 본건(59.09㎡, 2010년 준공)의 면적과 준공 연도를 고려 시, 특히 2026년 7월 3일 거래된 52.15㎡, 2014년 준공 건(약 15,092,073원/평)과 유사한 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 평당 약 15,000,000원에서 16,000,000원 수준의 시세를 적용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설: 도당중학교, 부천북고등학교 등 교육기관이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 자연 환경: 수목원이 인근에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 명도 관련 협의 및 비용 발생 가능성 등 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 권리 관계: 총 채권액이 감정가를 상회하고 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리 관계 정리에 유의해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지 이용 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부천시 도당동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 생활 편의 시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

* 건축 연도(2010년) 대비 면적(59.09㎡)과 지역 시세를 고려할 때, 적정한 투자 가치를 지니고 있을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 임대차 관계가 명확하지 않은 점은 경매 참여 시 가장 중요하게 고려해야 할 리스크 요소입니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 주변 시설 확인 결과, 본건 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 지역 특성상 학교, 공원, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 도당중학교, 부천북고등학교 등 교육 시설 인접.

* 수목원 인근으로 쾌적한 환경.

* 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 212,000,000원

* 최근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 물건 시세는 평당 약 15,000,000원 ~ 16,000,000원 수준으로 추정됩니다. 본건(약 17.87평)에 적용 시 약 268,000,000원 ~ 285,000,000원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 하지만 임대차 관계 미상이라는 중대한 리스크를 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 본건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 245,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.