나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32206 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 352-4 복사골맨션 4층 404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""심곡3동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제404호로서,
외벽 : 드라이비트 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2002-01-04)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 부천지원 2025타경32206 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 352-4, 복사골맨션 4층 404호

건물구분: 다세대주택

감정가격: 175,000,000원

토지면적: 22.40㎡ (약 6.78평)

건물면적: 36.35㎡ (약 10.99평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조, 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 4층 404호

사용승인일자: 2002년 01월 04일

건물명: 복사골 맨션

신주소: 경기도 부천시 원미구 신흥로39번길 45 (심곡동)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. "심곡3동행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

1.1. 2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북측으로 도로와 접하고 있습니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2. 권리분석

2.1. 기본 권리관계

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 등기부상 말소기준권리는 2024년 09월 24일 접수된 부천시의 압류(갑10)입니다.

2.2. 임차인 현황

* 임차인: TSHILENGEJUNIORMBUYI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-04

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없는 임차인으로, 경매 절차에 따라 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 임차인 (권리자): 이영은 (한국주택금융공사 관련)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-10

확정일자: 2022-05-04

배당신고일자: 2024-03-04

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 을구 7번(접수: 2024-03-04)에 주택임차권이 설정되어 있습니다.

2.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 을구 7번의 주택임차권(이영은)은 말소기준권리(갑10 압류)보다 선순위에 해당하여 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

2.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 7번 임차권등기(이영은, 175,000,000원)입니다. 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업시설이나 유흥가는 인접해 있지 않습니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 시설

"심곡3동행정복지센터"가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다. 다수의 편의점, 마트, 식당 등 근린생활시설이 도보권 내에 위치할 것으로 예상됩니다.

4.2. 교통 접근성

주거지역 내에 위치하고 있으며, 본건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량을 이용한 도심 및 인근 지역으로의 접근성도 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 175,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인(이영은)의 권리가 매수인에게 인수된다는 점입니다. 등기부 및 물건명세서상 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않으며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정평가액이 175,000,000원이므로, 경매 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 낮아 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 매우 높습니다.

5.2. 기타 리스크

주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본 건 인근에서 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 기반의 편의시설 외에 문화, 여가 시설 등은 다소 부족할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거지로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제점은 175,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 추가적인 상당한 금액의 부담으로 작용할 수 있으므로, 인수되는 임차보증금을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 부천시 원미구의 주거 지역 내 물건입니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건의 대항력 있는 임차인 인수 부담을 고려하여, 저가 낙찰 시 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 추가 부담금 리스크 상존)

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 41.85㎡ (약 12.66평) 매매가 111,000,000원 (2026년 7월) - 평당 약 87.6만원

* 61.17㎡ (약 18.50평) 매매가 171,000,000원 (2026년 7월) - 평당 약 92.4만원

* 64.955㎡ (약 19.65평) 매매가 288,000,000원 (2026년 7월) - 평당 약 146.5만원 (건축연도 2019년으로 비교 시점 주의)

본건의 전용면적은 36.35㎡(약 10.99평)이며, 건축 연도가 2002년임을 감안할 때, 시세는 평당 약 87만원 ~ 93만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따른 본건의 실질적인 시장 가치는 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원 수준으로 산정할 수 있습니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 175,000,000원의 선순위 임차권이 매수인에게 인수되는 조건입니다. 매수인이 부담해야 할 총액은 입찰가 + 인수되는 임차보증금(175,000,000원)이 됩니다.

현재 파악된 본 건의 시세(약 95,000,000원 ~ 105,000,000원)가 인수해야 할 임차보증금(175,000,000원)보다 현저히 낮으므로, 본건의 투자 가치는 매우 부정적입니다.

이러한 점을 고려하여, ‘인수 보증금’을 제외하고 실질적으로 매수인이 취득할 수 있는 권리의 가치에 기반하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 시세(약 95,000,000원 ~ 105,000,000원)와 인수해야 할 보증금(175,000,000원)을 감안할 때, 투자자 입장에서는 추가적인 금전적 이득을 기대하기 어렵습니다. 따라서, 보수적인 접근 하에 본 건의 예상 입찰가는 실질적인 시세 수준에서 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 20,000,000원 (매우 보수적 접근)

주의: 위 예상 입찰가는 인수해야 할 175,000,000원의 임차보증금을 제외하고, 본 건의 실질적인 시장 가치만을 고려한 금액입니다. 실제 총 지출 비용은 입찰가 + 175,000,000원이 될 수 있습니다. 투자를 고려하신다면 반드시 전문가와 상담하시어 인수되는 임차권의 상세 내용 및 법률적 위험을 충분히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.