나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32544 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 OOOOO OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2025.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 ""부천공업고등학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철1호선(중동역)이
소재하며, 대중교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 4층 402호로서
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역
(부천공고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원에서 진행하는 부동산 강제 경매 물건입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경32544 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 383-4, 4층 402호

용도: 다세대주택

감정평가액: 138,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박고은

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.19㎡ (약 6.7평)

토지 지분: 22.193㎡

건물면적: 36.89㎡ (약 11.1평)

건물 지분: 36.89㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천공업고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 중동역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021년 02월 17일

배당신고일자: 2025년 02월 10일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2023년 07월 21일 구로세무서장의 압류 (갑4)

매각으로 소멸되는 권리: 압류(갑4), 가압류(갑5, 주택도시보증공사, 1,044,359,312원), 압류(갑6, 부천시), 강제경매(갑7, 박고은) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 해당 사항 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

본건에는 대항력 있는 임차인(박 )이 존재합니다. 임차인의 전입일자가 2021년 02월 17일로, 이후 소유권 이전 등기일(2021년 03월 05일)보다 앞서 있어 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다. 그러나 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없는 것으로 분석됩니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주변의 상업 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업 지역을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 부천공업고등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역에 해당)

5.3. 교통

지하철 1호선 중동역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 교통 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인의 '인수 보증금 합계 0원'이라는 조건은 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미하지만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 임차인이 점유를 계속할 경우, 명도 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 건축 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 편의성을 갖춘 입지에 자리하고 있습니다. 감정평가액은 1억 3천 8백만원이나, 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 시세는 1억 5천 5백만원 이상으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대해볼 만한 가치가 있습니다. 가장 주목할 점은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 경매가 진행된다는 점입니다. 이는 시세 대비 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가액 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 명도 리스크 관리: '인수 보증금 0원' 조건으로 인해, 임차인 보증금 관련 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변 인프라가 갖춰진 주거 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 거주 목적 투자에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가: 138,000,000원

* 건물 면적(36.89㎡) 기준, 유사 면적(36.92㎡) 최근 실거래가: 155,000,000원 (2025년 12월)

* 유사 면적(59.66㎡) 최근 실거래가: 200,000,000원 (2025년 12월)

* 유사 면적(57.23㎡) 최근 실거래가: 169,000,000원 (2025년 12월)

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원이 인수되지 않는다는 점이 가장 큰 이점입니다. 이를 감안하여, 유사 면적의 최근 실거래가 수준인 1억 5천 5백만원 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 감정가를 상회하는 수준에서 경쟁이 붙을 것으로 예상되며, 시세 수준에서의 취득을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

전략적 입찰가 범위 제안: 150,000,000원 ~ 155,000,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 법원 매각 기일 현황, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설 등은 현재까지 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.