나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33128 [1] 경기도 김포시 감정동 517-1 쌍용아파트상가 상가동 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 ""감정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
대규모의 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위
환경은 무난시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 ""신풍초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 아파트지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한
편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물내 3층 306호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물내 2층 201호로서,
외 벽 : 외장타일 붙임 마감 등,
내 벽 : 몰탈위페이트 및 인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 사무소로 이용 중임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 화재탐지설비, 소화전, 엘리베이터, 가스설비, 난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 광평수의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 광평수 토지로서, 아파트부지 및 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장도로를 통하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽 공도와 연결됨.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장도로를 통하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~
371.43m미만), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>,
상대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포 재정비
촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수
있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 1, 2, 3, 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) 가축사육
제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항
시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 문화재보호구역기타(문화예술과 협의요함)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산
오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서
에확인받으시기바랍니다.

기호 4 :
도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~
371.43m미만), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>,
상대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포 재정비
촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수
있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경33128 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33128 (1)

소재지: 경기도 김포시 감정동 517-1 쌍용아파트상가 상가동 2층 201호

용도: 근린상가 (현재 사무실로 이용 중)

감정가: 70,000,000원

토지면적: 31.69㎡ (약 9.59평)

건물면적: 23.06㎡ (약 6.98평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 감정동에 소재하며, "감정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 전반적인 주거 및 생활 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 21일 접수된 통진신용협동조합의 근저당권(36,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 을구 8번 근저당권, 갑구 4번 강제경매, 갑구 6번 임의경매 등이 해당됩니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.4. 인수되는 권리

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사케이앤제이엠

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-11-28

* 확정일자: 2024-12-11

* 배당신고일자: 2025-06-05

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

주민등록 전입일자나 사업자등록일, 확정일자 등을 통해 대항력 유무를 판단할 때, 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.6. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 71,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 입지

본건은 김포시 감정동 대규모 아파트 단지 내에 위치한 근린상가 건물로, 현재 사무실로 이용 중입니다. 주위 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

4.2. 주변 환경

쌍용아파트 상가동은 총 2층 규모이며, 의료시설 및 생활편익시설 등이 입점 가능한 구조입니다. 해당 물건(2층 201호)은 소형 면적(23.06㎡)으로, 다양한 업종의 소매점, 사무실, 서비스업 등에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 아파트 단지 및 상가 내 편의시설 이용이 편리하며, 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

감정초등학교, 신풍초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 학군 관련 수요를 고려할 수 있습니다.

5.3. 교통시설

버스정류장이 도보 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 사건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 절차 진행 시 변동 가능성이 존재합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 해당합니다. 특히 공항 관련 고도 제한 등은 향후 건물 이용 및 신축 시 제약이 될 수 있으므로, 인허가나 토지 거래 시 반드시 관계 부서 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

건축물대장상 1998년 준공된 건물로, 연식에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 감정동 소재 쌍용아파트 상가 건물 내 점포로, 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 상권에 위치해 있습니다. 소형 면적임에도 불구하고 근린상가로서의 활용도가 높으며, 권리관계가 명확하여 낙찰 시 별도의 인수 부담이 없는 점이 강점입니다. 다만, 다소 오래된 건물 연식과 복잡한 토지이용계획상의 제한사항은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 배후 수요 확보: 대규모 아파트 단지 내 상가로 안정적인 임대 수요 기대.

* 소형 점포: 비교적 적은 투자 금액으로 접근 가능하며, 다양한 업종에 임대 용이.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 권리 부담 없이 취득 가능.

* 다목적 활용: 사무실, 소매점, 서비스 업종 등 다양한 용도로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 70,000,000원이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 향후 임대 수익률 및 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 유사 물건의 감정가 대비 낙찰가율, 건물의 상태, 시장 상황 등을 감안할 때, 본 건의 경우 감정가를 기준으로 하되, 보수적으로 접근하여 80%~90% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 실제 입찰 결정 시에는 법원 경매 정보 사이트, 현장 조사, 주변 부동산 시세 등을 통한 면밀한 추가 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.