나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32966 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 357-1 한성빌라 가동 4층 402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32966 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 357-1 한성빌라 가동 4층 402호 다세대주택 경매

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부천지원 경매12계 2025타경32966 | 소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 357-1 한성빌라 가동 4층 402호 | 감정가: 115,000,000원 | 최저가: 56,350,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 '부천지원 2025타경32966 (1)'이며, 소재지는 '경기도 부천시 오정구 내동 357-1 한성빌라 가동 4층 402호'입니다.

본 물건의 용도는 다세대주택이며, 감정가는 115,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태이며, 경매 구분은 부동산 강제경매 사건입니다.

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

건물 면적(전용면적)은 44.16㎡ (약 13.36평)이며, 제시외 면적은 없습니다.

토지 면적(대지권)은 32.76㎡ (약 9.91평)이며, 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내촌어린이공원' 남동측 인근에 위치한 빌라입니다.

주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 도로 상태는 북측으로 약 8m, 남측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 개발 가능성 및 주거 밀집도 면에서 양호한 평가를 받을 수 있습니다.

그 외 소로2류, 소로3류(접합)에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 물건 현황 및 생활 정보

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건 중 제4층 제402호로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

해당 층이 4층인 점을 감안할 때, 엘리베이터 설치 유무에 따라 편의성이 달라질 수 있습니다 (감정평가서상 엘리베이터 유무 미기재).

3.2. 주변 상권 및 생활 편의 시설

주변에는 '내촌어린이공원' 등 소규모 공원과 지역 주민들을 위한 근린생활시설이 소재합니다.

다만, 대규모 상업시설이나 종합병원은 차량을 이용해야 하는 등 접근성이 다소 낮을 수 있습니다.

주거 환경은 다세대주택 중심의 밀집 지역으로 형성되어 있어, 비교적 조용하고 안정적인 생활권을 제공합니다.

3.3. 혐오 시설 및 잠재적 리스크 (입지 조건)

본 물건이 위치한 부천 오정구 내동 지역은 인근에 산업단지(오정 산업단지 등)가 비교적 가깝게 위치하고 있습니다.

산업단지와의 거리에 따라 소음, 분진 등의 영향을 받을 수 있으며, 이는 주거 환경의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

별도로 고지된 주요 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 산업단지와의 실질적인 거주 환경 영향을 파악할 필요가 있습니다.

4. 경매 권리 분석

4.1. 소유 관계 및 매각 구분

본 사건은 부동산 강제경매이며, 소유자와 채무자가 동일인(최OO)입니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'으로, 통상적인 일반 매매와 동일하게 토지와 건물의 소유권을 함께 취득하게 되므로 권리 관계는 복잡하지 않습니다.

4.2. 임대차 관계 및 명도

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

이는 현재 점유자가 소유자(채무자)인지, 아니면 임차인이 전입되어 있는지 확인되지 않았음을 의미합니다.

따라서, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 임차인일 경우, 대항력 유무에 따라 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으며, 소유자일 경우에도 명도 저항이 있을 수 있으므로 명도 전략을 수립해야 합니다.

5. 투자 포인트 및 종합 의견

5.1. 투자 포인트

제2종일반주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 토지의 효용성이 양호합니다.

건물 전용면적이 44.16㎡(약 13.36평)으로 소형 평형대에 해당하여, 소액으로 실거주 및 임대수익 목적의 투자에 적합합니다.

부천 지역 내 저렴한 매물을 찾는 실수요층과 임대 수요가 꾸준한 지역이므로, 환금성이 보통 이상으로 예상됩니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 감정가 115,000,000원의 다세대주택으로, 현재 주거 환경은 보통 수준입니다.

물건 자체의 권리 관계는 토지/건물 일괄매각으로 명료하나, 임대차 관계 '미상'으로 인한 명도 리스크가 존재합니다.

인근 산업단지의 영향을 현장 조사를 통해 면밀히 파악하고, 명도에 대한 철저한 계획을 수립한다면, 제2종일반주거지역 내 소형 평형 투자처로서의 가치가 충분합니다.

입찰자는 인근 빌라 시세와 전월세 시세를 정확히 조사한 후, 명도 비용 등을 감안한 보수적인 입찰가를 산정하여야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매12계