나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33033 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 182-15 대흥아트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33033 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 182-15 대흥아트빌 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경33033
• 주소: 경기도 부천시 소사구 괴안동 182-15 대흥아트빌 2층202호
• 감정가: 136,000,000원
• 최저가: 66,640,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

부천지원 경매12계 2025타경33033 | 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 182-15 대흥아트빌 2층202호 | 감정가: 136,000,000원 | 최저가: 66,640,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

물건 소재지는 경기도 부천시 소사구 괴안동 182-15 대흥아트빌 2층202호 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경33033 (1)이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다.

본건은 2011년 6월 8일 사용 승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층에 위치하고 있습니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 소유자는 최OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가는 136,000,000원입니다.

토지면적은 16.99제곱미터(약 5.14평)이며, 건물(전용)면적은 27.84제곱미터(약 8.42평)입니다.

용도는 다세대주택으로 현재 주거용으로 이용 중입니다.

2. 입지 조건

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 유한대학교 남서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

주거지로서의 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.1. 교통 상황

건물까지 차량 출입이 원활하며, 인근 안곡로 및 경인로를 통해 시내외 이동이 편리합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 근거리에 경인전철 역곡역이 위치하고 있어 대중교통 이용 편의도는 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 토지 이용 및 형상

인접 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로(안곡로)에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있어 개발 및 건축 규제는 보통입니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매 사건입니다.

3.1. 말소기준권리 및 기타 등기사항

제시된 정보만으로는 정확한 말소기준권리(최선순위 설정일)를 알 수 없으나, 등기부등본상 주택임차권이 설정되어 있음이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기사항전부증명서상 주택임차권이 기재되어 있으며, 임차보증금은 135,000,000원입니다.

이 금액은 감정가(136,000,000원)에 육박하는 수준입니다.

만약 이 주택임차권이 최선순위 대항력 있는 임차인의 권리이며 배당요구를 하지 않았거나 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 미배당 보증금 전액을 인수할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 반드시 정확한 권리 분석(대항력 여부 및 배당 순위)이 필수적입니다.

이는 본건 투자의 최대 잠재적 리스크(Risk)입니다.

4. 상권 분석

본건은 유한대학교 남서측 인근에 위치하고 있어, 대학 상권과 주거지 근린생활시설 상권이 혼재된 형태를 보입니다.

주요 상권은 역곡역 주변으로 형성되어 있으며, 본건 인근에는 일상생활에 필요한 소규모 마트, 음식점, 편의점 등의 근린생활시설이 주로 분포하고 있습니다.

주요 소비 상권과의 접근성이 양호하여 주거지로서의 편의성은 높습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

인근에 유한대학교가 위치해 있으며, 주변에 초등학교 및 중학교 등 교육 시설이 분포하여 학군 환경은 보통입니다.

5.2. 편의 및 의료 시설

주변에 다수의 근린생활시설 및 소규모 상권이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

도심지와의 접근성이 좋아 대형마트나 병원 등의 이용은 역곡역이나 인근 부천 도심 지역을 통해 가능합니다.

5.3. 혐오 시설

인근 지역은 주거 및 학교시설이 주를 이루고 있어, 보고서 작성 시점 기준으로 주변에 특이할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

최대 리스크는 등기부등본에 기재된 임차보증금 135,000,000원의 주택임차권입니다.

낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수하게 될 가능성이 있으므로, 입찰가를 산정할 때 이 인수 금액을 반영해야 합니다.

6.2. 시장 및 가치 리스크

본건 건물은 사용승인일로부터 약 14년이 경과하여 다소 연식이 있는 편이며, 전용면적이 약 8.42평으로 소형 평수입니다.

주택 시장 상황, 특히 소형 다세대주택의 매매가 및 임대 시장의 변동에 따라 가치 변화가 있을 수 있습니다.

6.3. 현장 조사 리스크

현재 임대차 관계가 미상인 상태이므로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간적, 비용적 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 역곡역 근접성과 유한대학교 인근에 위치하여 교통 및 주거 편의성이 양호한 다세대주택입니다.

소형 평수이지만, 안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치하여 임대 수익 측면에서 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나, 감정가 대비 매우 높은 임차보증금의 주택임차권이 설정되어 있어 권리 분석을 철저히 하여 인수 금액을 최소화하는 전략이 필요합니다.

임차보증금 인수 리스크를 정확히 파악하고 입찰에 참여할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 및 대학가 인접성

경인전철 역곡역과 유한대학교 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 대학생 및 직장인 등 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 상대적으로 낮은 감정가

감정가가 136,000,000원으로 부천시 주거용 부동산 중 상대적으로 소액으로 접근할 수 있는 물건입니다.

8.3. 주거 편의시설 양호

제2종일반주거지역 내 중로에 접하고 있어 주거 환경 및 편의 시설 접근성이 양호합니다.

8.4. 철저한 권리 분석을 통한 수익 확보

가장 중요한 투자 포인트는 주택임차권의 인수 리스크를 정확히 분석하고 이를 입찰가에 반영하여, 시세 대비 임차보증금 인수액을 제외한 실투자금액을 최소화하는 것입니다.

법원 정보

부천지원 경매12계