나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33060 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 162-57 한성팰리스 3층 303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33060 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 162-57 한성팰리스 3층 303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매12계 2025타경33060 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 162-57 한성팰리스 3층 303호 | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 127,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 부천지원 2025타경33060 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다.

본 경매는 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건이며, 소유자 및 채무자는 임OO로 동일합니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 경기도 부천시 원미구 원미동 162-57 한성팰리스 3층 303호입니다.

감정가는 260,000,000원입니다.

토지면적은 43.73㎡ (약 13.23평), 건물면적(전용면적)은 56.87㎡ (약 17.20평)입니다.

본 건은 다세대주택으로, 건물면적이 전용면적에 해당합니다. 별도의 분양면적 정보는 없습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층입니다. 기본적인 위생 및 급배수, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지 및 생활 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부천북초등학교" 동측 인근에 위치하며, 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

교통 상황은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며 , 차량 접근이 가능하여 제반 교통 상황은 보통입니다. 본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 부천북초등학교를 중심으로 주거 환경이 형성되어 있으며, 인근에 원미부흥시장, 원미2주민지원센터 등 생활 편의시설 관련 버스 정류장이 위치해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주위 환경에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 평탄하게 조성된 대체로 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

법규상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 도심 공공주택 복합지구, 상대보호구역(룸비니유치원-교육청문의), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히 '제3종일반주거지역' 및 '도심 공공주택 복합지구' 관련 사항은 향후 개발 가능성과 관련된 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

본 물건의 등기사항전부증명서 을구 순위번호 1에 "주택임차권" 등기가 설정되어 있는 것이 확인됩니다.

임차보증금은 273,000,000원이며, 점유개시일은 2022.03.31입니다. 이는 감정가(260,000,000원)보다 높은 금액입니다.

경매 신청 채권자보다 앞서는 선순위 임차인이거나 대항력 있는 임차인일 가능성이 매우 높습니다. 매수인이 임차보증금 전액을 인수할 가능성이 있으므로, 매각대금 외에 인수해야 할 금액(임차보증금 잔액)을 정확히 파악해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 특이사항

가장 큰 리스크는 상술한 대로 주택임차권 등기가 설정되어 있다는 점입니다. 임차인의 대항력 유무와 배당 요구 여부, 배당 순위 등을 철저히 분석해야 합니다. 예상되는 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합한 총 투자금이 감정가를 초과할 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

기타 특이사항으로, 본건은 인접지(162-157)와 협정건축되어 공용 공간(계단, E/V, 부설주차장, 하수처리시설 등)을 공유하고 있으며 건폐율 및 조경면적이 통합 적용되어 있습니다. 이는 향후 재건축이나 매매 시 인접지 소유주와의 협의가 필요할 수 있는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 부천북초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 상황은 양호한 편입니다. 다만, 감정가보다 높은 금액의 주택임차권 등기가 설정되어 있어 권리분석상 매우 높은 리스크를 가지고 있습니다.

입찰에 참여하기 위해서는 임차인의 권리 관계(선순위 및 대항력 여부)를 면밀히 분석하고, 임차보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 경우를 가정하여 총 투자금액을 정확히 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

선순위 임차인의 보증금 인수 가능성으로 인해 유찰이 반복될 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰이 가능할 수 있습니다.

제3종일반주거지역 및 '도심 공공주택 복합지구'로 지정된 지역이므로, 장기적으로는 주거 환경 개선 및 개발 이슈에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 매우 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

인접지와 공용 공간을 공유하는 협정건축 구조임을 인지하고, 추후 관련 분쟁 소지가 없도록 관련 내용을 사전에 확인해야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매12계