나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32846 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 11층 1102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""부천대학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내의 제11층 제1102호로서,
(사용승인 : 2005.3.5.)
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임. (폐문부재로 내부확인 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단으로 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 각 동일 :
일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호3 :
일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호4 :
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호5,6,7 각 동일:
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32846 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 11층 1102호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 100,000,000원

토지면적: 4.37㎡ (약 1.32평)

토지지분: 4.373㎡ (약 1.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

건물지분: 18.98㎡ (약 5.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

집합건물 정보:

건축년도 (사용승인일): 2005년 3월 5일

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 층수: 지하 4층, 지상 14층

해당 층: 11층

총 세대수: 283세대 (본건 건물 기준)

전용 면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

분양 면적 (공급 면적): 37.00㎡ (약 11.19평) (실거래가 정보 기반)

대지 면적: 2288.5㎡ (약 692.31평) (건물 전체 기준)

건물 총 면적 (연면적): 23768.726㎡ (약 7192.46평) (건물 전체 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부천대학교 남측 인근 지역입니다. 주변으로는 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

* 교통상황: 차량의 통행 및 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 건물 남측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로/대로 접합 지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대학교), 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 15일 접수된 포천세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

* 기타 권리사항:

* 주택임차권 (을3): 안형준, 보증금 144,000,000원, 2021년 11월 12일 전입, 2021년 9월 30일 확정. 본 임차권은 말소 예정입니다.

* 압류 (갑4): 의정부세무서장 (2022년 11월 15일 이후, 말소)

* 강제경매 (갑5): 주택도시보증공사 (2025년 3월 11일, 말소)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 없음).

* 임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사 (안형준)

* 보증금: 144,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 12일

* 확정일자: 2021년 9월 30일

* 배당신고일자: 2023년 8월 17일

* 대항력: 없음 (본건 경매 절차에 따라 임차권은 말소될 예정입니다.)

* 총 등기부채권액: 144,000,000원

1.3. 상권분석

* 건물 유형: 다온하브는 도시형생활주택으로, 원룸형으로 구성되어 있습니다.

* 주변 상권: 본건이 위치한 지역은 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 인근에 부천대학교가 있어 학생 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 인근 시세 (다온하브 건물 기준):

* 최근 거래 사례 (2026년 4월 4일): 전용 18.98㎡ (37㎡ 공급) 9층 매물 85,000,000원에 거래되었습니다. 이는 1㎡당 약 447.84만원 (전용 면적 기준)의 시세입니다.

* 이전 거래 사례 (2022년-2023년): 1억 4,100만원 ~ 1억 5,000만원 선에서 거래된 사례가 확인됩니다.

* 전세가율: 최근 전세 보증금 87,000,000원 (2024년 3월) 기준으로 전세가율이 100%를 초과하는 것으로 나타나, 임대 수요가 높음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 부천대학교가 인근에 위치하며, 심곡초등학교, 부천남초등학교 등 교육 시설도 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 교통: 부천역이 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 관리 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 등기부상 임차권은 말소 예정이고 대항력은 없으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항이 명시되어 있어, 잠재적인 계약 관계 또는 공사 관련 이력이 있을 수 있습니다. (정확한 내용은 추가 확인 필요)

* 관리비 체납: 경매 물건의 경우, 미납된 관리비 (특히 전용 부분)는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 도심지 내 입지, 교통, 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 최근 실거래가가 8천5백만원 선으로 형성되어 있으나, 과거 거래 시세 및 감정가가 1억원 이상으로 형성되어 있어 시세 변동 추이를 면밀히 관찰할 필요가 있습니다. 임차인의 대항력은 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 HUG 관련 특이사항은 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 평형으로 1인 가구 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 부천역 인근 역세권으로 교통 편의성이 높습니다.

* 다수의 상업 및 편의시설이 인접하여 생활 환경이 우수합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가 수준의 차이가 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 (85,000,000원)와 과거 시세, 그리고 감정가 (100,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위로 추정됩니다.

임차인의 보증금 144,000,000원이 있으나, 대항력이 없고 말소 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

잠재적 리스크 요인(내부 확인 불가, HUG 관련 사항)을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 적정 입찰가 범위: 88,000,000원 ~ 92,000,000원

* 권장 입찰가: 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.