나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1196 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 243-13 파인캐슬 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 ""부천여자고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 제2층 제202호로서,
외벽 : 석재타일 붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2012-09-21)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측, 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천여고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송내초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 상동 243-13 파인캐슬 2층 202호에 위치하고 있습니다.

건축물대장 상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-단지형)이며, 2012년 9월 21일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

1.2. 면적 및 가치

토지 면적은 28.61㎡ (약 8.65평)이며, 건물 면적은 37.88㎡ (약 11.46평)입니다.

본 건의 감정가는 206,000,000원 (2억 6백만원)으로 책정되었습니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 부천지원 2025타경1196 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 박OO입니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이므로 입찰 시 유의하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 "부천여자고등학교" 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하여 주거 생활에 필요한 환경이 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박채연 (박 )

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-02-25

확정일자: 2021-02-01

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 2억 원을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 임차인: 주식회사신한은행

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-02-25

확정일자: 2021-02-01

대항력: 있음

비고: 보증금이 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 6월 4일 접수된 주식회사밸류마크의 근저당권(을10, 65,000,000원)입니다.

등기부상의 압류 및 가압류 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다.

강제경매 개시 결정(갑9)은 임차인 박채연(박 )이 신청한 것으로, 2025년 3월 25일 접수되었습니다.

3.3. 권리 분석 요약

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 박채연(박 )의 대항력입니다.

박채연 씨는 말소기준권리보다 앞선 확정일자(2021-02-01)와 전입일자(2021-02-25)를 보유하고 있어 대항력이 인정됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 2억 원을 인수해야 할 위험이 매우 높습니다.

이 외의 등기부상 권리들은 말소될 것으로 보입니다.

본 건은 '재매각' 및 '공동담보' 물건으로, 추가적인 복잡성 및 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 12일, 44.1㎡ 면적 (1989년식)이 1억 4천만원에 거래 (평당 약 317만원)

* 2026년 7월 3일, 33.64㎡ 면적 (2002년식)이 8천만원에 거래 (평당 약 238만원)

* 2026년 7월 4일, 66.62㎡ 면적 (2019년식)이 2억 5천 5백만원에 거래 (평당 약 383만원)

본건은 37.88㎡ 면적에 2012년 건축된 주택으로, 제공된 시세 데이터상 유사 면적 및 연식 대비 시장 가격은 약 1억 2천만원에서 1억 5천만원 수준으로 추정됩니다. 이는 본 건의 감정가 2억 6백만원보다 다소 낮은 수준으로, 감정가 대비 시세가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본 건 인근에 "부천여자고등학교", "송내초등학교" 등 학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

다세대주택 밀집 지역으로 주거 편의성이 있으며, 근린생활시설 및 공원이 인접해 있어 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 인근에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박채연(박 )이 보유한 2억 원의 보증금입니다. 낙찰자는 이 금액을 인수해야 하므로, 실질적인 투자 수익을 크게 저해하는 요인입니다.

6.2. 재매각 및 공동담보

'재매각' 물건이라는 점은 이전 경매 절차에서 문제가 발생했음을 시사하며, 권리 관계나 물건 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

'공동담보' 물건이라는 점은 여러 부동산에 담보가 설정되어 경매에 나왔음을 의미하므로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 인수해야 할 임차인 보증금이 매우 높아 투자 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

제공된 주변 시세 데이터 또한 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 시세차익을 통한 투자 수익 확보가 어려울 것으로 보입니다.

재매각 및 공동담보 등 특이사항은 권리 분석의 복잡성을 가중시킵니다.

8. 투자 포인트

매력적인 투자 포인트가 발견되지 않습니다.

매우 낮은 가격으로 낙찰받지 않는 이상, 수익을 기대하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 206,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 박채연(박 )의 보증금 200,000,000원을 인수해야 합니다.

이를 고려하여 실질적인 투자 가치를 산정하면 다음과 같습니다.

실질 가치 (Equity Value) = 감정가 - 인수 보증금

= 206,000,000원 - 200,000,000원 = 6,000,000원

수익성 확보를 위한 최소한의 이익을 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 16,000,000원 ~ 20,000,000원

(참고: 이는 최저매각가격 및 입찰보증금 20% 규정을 고려하여 입찰가를 결정해야 하며, 시장 시세 및 개인 투자 목표에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.