나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33162 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 9층908호 도시형생활주택 경매

경기도 부천시 원미구 신흥로16번길 11 에코스마트2, 9층908호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경33162(부천지원 경매12계). 감정가 88,000,000원, 최저가 61,600,000원. 매각기일은 2026-07-15입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 33162 [1]
소재지	경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 9층908호
도로명주소	경기도 부천시 원미구 신흥로16번길 11 에코스마트2, 9층908호
용도	집합건물
건물명	에코스마트2
매각기일	2026.07.15
관할법원	부천지원 경매12계 (032-320-1155)
이용제한	과밀억제권역, 일반상업지역, (접함)소로3류(폭 8m 미만), (저촉)철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역, 방화지구, 가축사육제한구역

경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 9층908호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	3.63㎡ (1.10평)
건물면적	15.60㎡ (4.72평)

금액

감정가	88,000,000원
최저가	61,600,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	6,160,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.29	88,000,000원	유찰
신건	2026.06.10	88,000,000원	유찰
2차	2026.07.15	61,600,000원	매각
2차	2026.07.22	-	최고가매각허가결정
2차	2026.09.04	-	진행

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""부천대학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은
동류형의 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반
주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 남동측 인근에
경인선전철 ""부천역""이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 9층 908호로서,
외벽 : 외장석재붙임, 스톤스프레이 및 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2013년 3월 14일]
이용상태: 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비,
도시가스시설, 난방설비 및 기계식주차설비 등이 갖추어져 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 유사사다리형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태등: 본건 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로 및 북측으로 로폭 약 3미터 내외의 막다른
도로에 각각 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구
<철도안전법>임.
공부와의 차이: 공부와 별 차이 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 85,000,000원) 등기가 등재되어
있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33162 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 9층 908호

건물명: 에코스마트2

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 9층 908호

사용승인일: 2013년 3월 14일

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.63㎡ (약 1.1평)

토지지분: 3.63㎡ (약 1.1평)

건물면적: 15.60㎡ (약 4.7평)

건물지분: 15.6㎡ (약 4.7평)

* 전유부분 면적 기준

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 88,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 남측 인근에 "부천대학교"가 있습니다. 주변 지역은 동종의 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: SUMMARY]

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재합니다. 남동측 인근에는 경인선 전철 "부천역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: SUMMARY]

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 유사사다리형으로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로, 북측으로는 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 각각 접하고 있습니다. [cite: SUMMARY]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2025년 4월 3일 접수된 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정 (2025타경33162) 입니다. [cite: SUMMARY]

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (갑4, 갑5)

* 주택임차권 (을5, 조은) - 해당 임차권은 말소예정이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. [cite: SUMMARY]

* 기타 등기사항전부증명서상 등재된 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (현황조사서상 '조은'으로 표기될 수 있음)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2021년 12월 1일

* 확정일자: 2021년 11월 22일

* 배당신고일자: 2023년 12월 13일

* 대항력: 없음 (임차인현황상 명시)

* 비고: 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기가 등재되어 있으나, 매각으로 소멸되는 권리에 해당됩니다. HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으나, 최종적으로는 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. [cite: SUMMARY]

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 [cite: SUMMARY], 상업시설 이용이 편리합니다. 인근에 부천대학교가 있어 학생 및 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 가격 동향 (주변 유사건물 사례 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 심곡동 일대의 유사 주거/상업 복합 건물 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 서진베스트빌 (2002년 건축, 31.01㎡): 2026년 3월, 83,000,000원 (약 2,676,556원/㎡)

* 현대빌리지7차 (2000년 건축, 71.1㎡): 2026년 3월, 180,000,000원 (약 2,531,645원/㎡)

* 삼성퍼스터빌(162-36) (2001년 건축, 71.28㎡): 2026년 4월, 235,000,000원 (약 3,296,857원/㎡)

본건 에코스마트2 (2013년 건축, 15.60㎡)의 감정가는 88,000,000원으로, ㎡당 약 5,641,026원에 해당합니다. 이는 유사 건물 대비 높은 감정가 수준으로 판단됩니다. [cite: PROVIDED JSON DATA]

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교통: 경인선 부천역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 버스정류장도 가까이에 있습니다. [cite: SUMMARY]

* 교육: 부천대학교가 남측 인근에 위치합니다. [cite: SUMMARY]

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

5.2. 건물 내부 시설

건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스, 난방 설비 및 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. [cite: SUMMARY]

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 감정가 대비 낮은 실거래가 예상

본건의 감정가는 88,000,000원으로 ㎡당 약 564만원 수준이나, 주변 유사 건물 거래 사례를 볼 때 ㎡당 시세는 250만원~330만원 수준으로 형성되어 있어, 감정가가 실거래가 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. [cite: PROVIDED JSON DATA, SUMMARY]

6.2. 매각으로 소멸되는 권리 관련 주의

임차권이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기보다 후순위이고, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 권리 분석 시 임차인 현황 및 등기부등본 내용을 반드시 재확인해야 합니다. [cite: SUMMARY]

6.3. 소형 면적

건물 면적이 15.60㎡ (약 4.7평)으로 매우 협소하여, 임대 수익률이나 재매각 시 고려해야 할 사항이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지에 소재합니다. 등기부상 임차권이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이고 HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없습니다. 그러나 감정가 8,800만원 대비 주변 실거래가 및 유사 면적의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 15.60㎡의 작은 면적 또한 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 부천역 인근, 부천대학교 인접 등 편리한 교통 및 생활 환경.

* 권리관계 명확: 인수할 임차 보증금이 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 경우, 저가 매수의 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 88,000,000원입니다.

제공된 주변 유사 주거/상업 복합 건물들의 거래 사례를 분석한 결과, ㎡당 시세는 약 250만원 ~ 330만원 수준으로 나타났습니다. [cite: PROVIDED JSON DATA]

본건의 전유 면적은 15.60㎡이며, 이 기준을 적용 시 예상 시세 범위는 약 3,900만원 ~ 5,150만원 정도로 산정됩니다.

다만, 본건은 도시형생활주택-원룸형으로, 최근 유사한 면적의 경매 물건들의 낙찰가율 및 감정가 대비 낙찰가율을 고려하고, 입찰 참여자들의 경쟁 상황을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

* 최적 입찰가 권고: 55,000,000원

본 입찰가 산정 시에는 인수할 보증금이 없다는 점을 전제로 하였으며, 최신 경매 동향 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.1.물건 기본정보