나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33058 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 332-4 정은아트빌 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동소재 도당중학교 북측인근에 위치하며
주위로는 다세대주택,근린생활시설이 혼재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 3층 302호로서
외벽:석재마감등.
창호:하이샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

1.1. 1.기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33058 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 332-4번지, 정은아트빌 3층 302호 (신주소: 경기도 부천시 오정구 부천로416번길 35)

물건종별: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (SGI)

1.1. 2.면적및감정가

감정가: 208,000,000 원

토지면적: 32.80㎡ (약 9.92평)

건물면적: 55.06㎡ (약 16.66평)

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

건축물대장에 따르면 해당 건물은 1991년 건축된 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 본건은 그중 3층에 위치하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 8m 미만의 소로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

등기부등본상 소유권 이전 내역 및 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리 설정 내역이 존재합니다.

말소기준권리인 농협은행 주식회사 근저당(갑4) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

채권 총액은 약 193,786,515원입니다.

1.3. 2.임차인현황

임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 185,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2022-06-21

확정일자: 2022-03-30

배당신고일자: 2024-08-28

대항력: 없음

1.3. 3.인수되는권리

제공된 정보에 따르면, 임차인인 한국토지주택공사(LH)는 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을5)은 말소 예정으로 확인됩니다.

또한, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없으며, 을구 5번 주택임차권등기는 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0 원

1.4. 상권분석

본건은 주택지대 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

도당중학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 인근 버스정류장을 통해 시내 접근성이 양호한 편입니다.

주변의 다세대주택, 근린생활시설 등의 혼재는 지역의 주거 및 생활 편의성을 보여줍니다.

1.6. 잠재적리스크

제공된 정보상 특별한 혐오시설과의 근접성은 확인되지 않았으며, 일반적인 주거지역으로 판단됩니다.

감정평가서 요약과 등기부등본 상 주소 표기에 약간의 차이(원미구 도당동 vs 오정구 내동)가 있으나, 건축물대장 및 현재 주소는 오정구 내동으로 일치하므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

'SGI 인수조건 변경' 문구는 채권자(서울보증보험)의 경매 진행 조건 변경에 대한 내용으로 해석되며, 낙찰자가 인수해야 하는 조건과는 무관한 것으로 보입니다.

1.7. 종합의견

본건은 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계를 가진 물건입니다.

건물 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 안정적인 상태일 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 최근 실거래가 분석 시, 유사 면적 대비 약간 높은 감정가로 보입니다.

1.8. 투자포인트

* 인수되는 권리 부담이 전혀 없어 명확한 취득이 가능합니다.

* 주거지역 내 위치하며 교통 및 생활 환경이 무난합니다.

* 55.06㎡ (약 16.66평)의 전용면적으로, 1인 또는 소가구 거주에 적합합니다.

1.9. 예상입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 같은 단지 또는 유사 건물의 경우 33㎡(약 10평) 면적이 1.2억원 내외에 거래되었습니다.

본건은 55.06㎡(약 16.66평) 면적으로, 이를 기준으로 산정 시 약 2억원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가는 208,000,000원으로, 최근 거래 사례의 면적 대비 가격 단가를 고려할 때 약간 높은 수준입니다.

따라서, 현 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

가장 현실적인 입찰 희망가는 약 195,000,000원 ~ 205,000,000원 수준으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.