나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32519 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 7층 717호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""부천대학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은
상업·업무시설, 다세대주택 등의 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근의 ""부일로"" 및 ""신흥로"" 로변에 버스정류장이
소재하고, 남동측 인근에 경인전철 ""부천역""이 위치하여 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 7층 717호로서,
외벽 : 복합판넬 및 일부 외장석재붙임 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2005년 3월 5일]

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비,
도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단지의 유사장방형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 25미터, 동측으로 로폭 약 8미터 및 북측으로 로폭 약 6미터 내외의
포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 토지 : 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

기호(3) 토지 : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(부천대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

기호(4) 토지 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합)
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(부천대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

기호(5~7) 토지 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(부천대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 165,000,000원) 등기가 등재되어
있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경32519 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 7층 717호

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.098㎡ (약 1.54평)

건물면적 (전용면적): 22.13㎡ (약 6.69평)

건물지분: 22.129㎡ (약 6.69평)

건축물정보: 철골철근콘크리트구조, 14층 건물 중 7층 717호 (사용승인일: 2005년 3월 5일)

총 세대수 (집합건축물대장상): 283세대 (예상, 'hhldCnt' 기준)

해당 호수 포함 층수: 총 14층 (지상), 4층 (지하)

1.3. 매각 정보

감정가: 167,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권 총액 (말소기준권리 기준): 165,000,000원

1.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 7필 일단지의 유사장방형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 본건 남측 약 25미터, 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 소로2류, 대로3류 (폭 8m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업·업무시설, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

제반 차량 접근이 용이하며, 인근 "부일로" 및 "신흥로" 로변에 버스정류장이 위치함. 남동측 인근에는 경인전철 "부천역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 법규 및 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역 등의 규제를 받음.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

본건 등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2025년 2월 7일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기(갑4)임.

주택임차권(을5, 채권액 165,000,000원) 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(손희주)

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-17

확정일자: 2021-12-27

배당신고일자: 2024-01-25

대항력: 없음

비고: 임차인 손희주의 이름 중 성을 제외한 부분은 마스킹 처리함.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑4)에 의해, 해당 경매로 인해 을구 순위 5번의 주택임차권 등기(을5) 및 기타 선순위 권리사항은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨. 인수할 보증금은 0원임.

다만, "대항력있는 임차인" 및 "선순위 임차권"이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 등기부상 대항력은 없는 것으로 확인되며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 것이 일반적임. 이러한 정보의 불일치는 경매 참여 시 반드시 확인 필요.

4. 상권분석

본건은 부천대학교 인근에 위치하며, 상업·업무시설 및 주거시설이 복합적으로 발달한 지역임. 다양한 근린생활시설, 오피스텔 등이 분포하여 기본적인 상권 및 배후수요를 확보하고 있음. 원룸형 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 학생 수요를 흡수할 수 있는 입지임.

5. 생활정보

부천역이 인근에 위치하여 광역적인 교통 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선 이용이 가능함. 주변에 대학가와 상업시설이 발달하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 등기사항 및 임차인 정보 간의 불일치: 등기부상 대항력이 없는 임차인으로 확인되나, "대항력 있는 임차인", "선순위 임차권" 등의 특이사항 언급이 있어, 실제 현황 조사 및 권리관계 최종 확인이 필수적임. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 인수 부담이 발생할 수 있음.

* HUG 인수조건 변경: 해당 조건의 구체적인 내용이 불명확하여, 낙찰 후 HUG와의 추가적인 협상이나 절차가 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원심동의 역세권 및 대학가 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호함. 감정가는 1억 6천 7백만원으로 책정되었으나, 최근 주변 시세 자료와 비교 시 가격 차이가 상당함. 권리분석상 임차인 관련 위험은 제거될 것으로 예상되나, 정보의 불일치로 인한 잠재적 위험은 존재함.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권 및 대학가 인근의 우수한 입지 조건.

* 소형 면적으로 소액 투자 및 임대 수익 창출에 유리.

* 주변 시세 대비 감정가 및 예상 입찰가 조정 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보(2026년 3월) 분석 결과, 전용면적 31.01㎡가 8,300만원(약 267.6만원/㎡), 71.1㎡가 18,000만원(약 253.1만원/㎡), 71.28㎡가 23,500만원(약 329.7만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 22.13㎡로, 이 시세를 단순 적용 시 약 5,600만원 ~ 7,300만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 167,000,000원과 비교 시, 주변 시세 대비 감정가가 높게 형성된 것으로 보입니다. 또한, 임차인 관련 잠재적 리스크(정보 불일치)를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 분석을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 75,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 주변 시세 범위를 상회하는 금액으로, 해당 가격 이상으로 입찰 시 권리관계 불확실성 및 시세 차익 확보에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.