나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32997 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 564-3 디에이치씨밀레 6층 601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '남부천우체국' 북서측 인근에 위치한 디에이치씨

밀레 제6층 제601호로서, 부근은 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 6층 601호로서,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2016.11.08)

외 벽 : 석재마감 및 모르타르위페인팅

창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사각형 토지로 오피스텔 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 남측으로 약 35 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한

구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법

>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관

계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 보고서를 작성하는 데 필요한 기본적인 정보를 제공합니다.

2025타경32997 (1) 사건에 대한 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경32997 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 564-3 디에이치씨밀레 6층 601호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 234,000,000원

* 토지면적: 9.26㎡ (약 2.8평)

* 토지지분: 9.26㎡ (약 2.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 58.68㎡ (약 17.75평)

* 건물지분: 58.68㎡ (약 17.75평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2016년 11월 8일

* 건물 층수: 14층 건물 중 6층

2. 입지조건

본 물건의 지리적 및 환경적 입지 조건을 분석합니다.

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, '남부천우체국' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태:

본건 토지는 남측으로 약 35m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m) 구역에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 및 관련 자료를 토대로 권리관계를 분석합니다.

* 말소기준권리:

갑구 3번의 주택도시보증공사 가압류(2022년 11월 22일 접수, 1,199,000,000원)가 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 관련: 갑구 1번 소유권보존, 갑구 2번 공유자전원지분전부이전 (홍경희)

* 임차권: 을구 3번 김 (주택도시보증공사) 주택임차권, 보증금 193,000,000원, 인수 대상. (전입일자: 2021-12-01, 확정일자: 2021-01-14)

* 가압류: 갑구 3번 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 압류: 갑구 4번 부천시 (말소)

* 강제경매: 갑구 5번 주택도시보증공사 (말소)

* 총 채권액: 1,392,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 193,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2021년 12월 1일

* 확정일자: 2021년 1월 14일

* 배당신고일자: 2023년 9월 5일

* 대항력: 있음

* 권리분석 소견:

을구 3번의 김 임차인은 대항력이 있으며, 등기부등본 상 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다. 즉, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 193,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 산정된 점으로 미루어볼 때, 경매 절차를 통해 임차인이 보증금 전액을 배당받아 보증금 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 하지만, 변제받지 못할 경우 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 상권의 특징과 잠재력을 분석합니다.

* 건물 용도 및 주변 환경:

건축물대장 상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 공동주택(연립주택)으로도 일부 사용됩니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택이 밀집한 지역입니다.

* 상권 특성:

오피스텔 및 주거 시설이 공존하는 복합 상권으로, 소규모 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 유무:

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성 조사 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건 주변의 생활 편의시설 및 거주 환경에 대한 정보입니다.

* 교통 접근성:

인근 버스정류장을 통해 시내 및 외부로의 이동이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 편의시설:

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 기타:

주변에 다수의 오피스텔 및 공동주택이 분포하고 있어 주거 밀집 지역으로서의 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 투자를 고려할 때 유의해야 할 잠재적 위험 요인입니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수:

을구 3번의 김 임차인은 대항력을 가지며, 낙찰자가 보증금 193,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 산정되었으나, 최종 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액:

총 채권액이 1,392,000,000원으로 감정가(234,000,000원) 대비 매우 높은 편입니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

제공된 정보를 종합하여 본 물건에 대한 총평을 내립니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되어 낙찰자의 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 유찰 시 투자 가치가 상승할 수 있습니다. 다만, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

본 물건 투자를 통해 기대할 수 있는 주요 이점을 제시합니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가:

최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 유찰 시 더욱 매력적인 투자 기회를 제공합니다.

* 안정적인 임대 수요:

오피스텔 및 주거 시설이 밀집한 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 잠재력:

송내역 인근에 위치하여 교통의 편리성이 높고, 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석과 권리분석 결과를 바탕으로 합리적인 예상 입찰가를 산정합니다.

* 시세 분석:

최근 DH씨밀레 오피스텔에서 전용면적 71.39㎡ 물건이 2024년 12월 9일에 300,000,000원(3억원)에 거래되었습니다. 이를 기준으로 단위 면적당 가격을 산출하면 약 4,203,000원/㎡입니다. 본건의 전용면적 58.68㎡에 적용하면 약 246,600,000원(2.46억원)의 예상 가치가 산출됩니다.

* 인수 보증금 고려:

권리분석 결과, 대항력 있는 김 임차인의 보증금 193,000,000원이 '인수'로 명시되어 있습니다. 하지만 '인수 보증금 합계: 0원'으로 산정되어, 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수할 가능성이 높습니다. 따라서, 낙찰자가 인수하는 실질적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상하고 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가:

상기 시세 분석 결과와 감정가(234,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 220,000,000원 ~ 235,000,000원 사이로 예상됩니다.

이 가격대는 시세 대비 경쟁력이 있으며, 유찰 시 더욱 낮은 가격으로 진입할 기회가 있을 수 있습니다.

* 투자 시 유의사항:

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 경매 종결 시까지 최종 확인이 필요하며, 만약 인수될 경우 총 매수가는 해당 보증금만큼 증가하게 됩니다. 따라서 입찰 전 최종 권리 분석 및 배당표 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.